Патент на сдачу жилья в аренду для физических

Содержание
  1. Патент на сдачу квартиры: особенности оформления, требования и отзывы :
  2. Декларации по патентному налогу
  3. Стоимость патента в 2020 году в Москве
  4. Получение патента для ИП
  5. НДФЛ, упрощенка или патент? Что выгоднее при сдаче квартиры в аренду
  6. Оплата налогов
  7. Разрешение конфликтов
  8. Что такое патент на аренду жилья? Как получить?
  9. Особенности патентной системы налогообложения
  10. Преимущества и недостатки патентной формы
  11. Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?
  12. Основания для получения патента
  13. Как оформить патент на сдачу квартиры?
  14. Срок действия и стоимость патента
  15. Социальные взносы
  16. Что выгоднее: патент или НДФЛ?
  17. Патент на сдачу жилья в аренду: как оформить, порядок заполнения, стоимость патента на сдачу жилья | Жилищный консультант
  18. На какой срок выдается патент
  19. Как получить патент на сдачу квартиры в аренду
  20. Сумма налогов по патенту за сдачу квартиры
  21. Порядок уплаты налога по патенту на сдачу жилья в аренду
  22. Наиболее популярные вопросы и ответы на них по патенту на сдачу жилья в аренду
  23. Пример по патенту на сдачу жилья в аренду
  24. Заключение
  25. Вам будут полезны следующие статьи
  26. Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье
  27. 1 – Договор аренды
  28. 2 – Выбор формы налогообложения
  29. 3 – Регистрация договора в Росреестре
  30. 1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой
  31. 2 – Как отчитаться ИП перед налоговой
  32. 3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП
  33. Патент на сдачу квартиры: особенности оформления, требования и отзывы :
  34. Декларации по патентному налогу
  35. Стоимость патента в 2020 году в Москве
  36. Получение патента для ИП
  37. НДФЛ, упрощенка или патент? Что выгоднее при сдаче квартиры в аренду
  38. Оплата налогов
  39. Разрешение конфликтов
  40. Что такое патент на аренду жилья? Как получить?
  41. Особенности патентной системы налогообложения
  42. Преимущества и недостатки патентной формы
  43. Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?
  44. Основания для получения патента
  45. Как оформить патент на сдачу квартиры?
  46. Срок действия и стоимость патента
  47. Социальные взносы
  48. Что выгоднее: патент или НДФЛ?
  49. Патент на сдачу жилья в аренду: как оформить, порядок заполнения, стоимость патента на сдачу жилья | Жилищный консультант
  50. На какой срок выдается патент
  51. Как получить патент на сдачу квартиры в аренду
  52. Сумма налогов по патенту за сдачу квартиры
  53. Порядок уплаты налога по патенту на сдачу жилья в аренду
  54. Наиболее популярные вопросы и ответы на них по патенту на сдачу жилья в аренду
  55. Пример по патенту на сдачу жилья в аренду
  56. Заключение
  57. Вам будут полезны следующие статьи
  58. Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье
  59. 1 – Договор аренды
  60. 2 – Выбор формы налогообложения
  61. 3 – Регистрация договора в Росреестре
  62. 1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой
  63. 2 – Как отчитаться ИП перед налоговой
  64. 3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП
  65. Патент на сдачу квартиры: особенности оформления, требования и отзывы :
  66. Декларации по патентному налогу
  67. Стоимость патента в 2020 году в Москве
  68. Получение патента для ИП
  69. НДФЛ, упрощенка или патент? Что выгоднее при сдаче квартиры в аренду
  70. Оплата налогов
  71. Разрешение конфликтов
  72. Что такое патент на аренду жилья? Как получить?
  73. Особенности патентной системы налогообложения
  74. Преимущества и недостатки патентной формы
  75. Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?
  76. Основания для получения патента
  77. Как оформить патент на сдачу квартиры?
  78. Срок действия и стоимость патента
  79. Социальные взносы
  80. Что выгоднее: патент или НДФЛ?
  81. Патент на сдачу жилья в аренду: как оформить, порядок заполнения, стоимость патента на сдачу жилья | Жилищный консультант
  82. статьи:
  83. Патентная система налогообложения
  84. На какой срок выдается патент
  85. Как получить патент на сдачу квартиры в аренду
  86. Сумма налогов по патенту за сдачу квартиры
  87. Порядок уплаты налога по патенту на сдачу жилья в аренду
  88. Наиболее популярные вопросы и ответы на них по патенту на сдачу жилья в аренду
  89. Пример по патенту на сдачу жилья в аренду
  90. Заключение
  91. Список законов
  92. Вам будут полезны следующие статьи
  93. Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье
  94. 1 – Договор аренды
  95. 2 – Выбор формы налогообложения
  96. 3 – Регистрация договора в Росреестре
  97. 1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой
  98. 2 – Как отчитаться ИП перед налоговой
  99. 3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП
  100. Патент на сдачу квартиры: особенности оформления, требования и отзывы :
  101. Декларации по патентному налогу
  102. Стоимость патента в 2020 году в Москве
  103. Получение патента для ИП
  104. НДФЛ, упрощенка или патент? Что выгоднее при сдаче квартиры в аренду
  105. Оплата налогов
  106. Разрешение конфликтов
  107. Что такое патент на аренду жилья? Как получить?
  108. Особенности патентной системы налогообложения
  109. Преимущества и недостатки патентной формы
  110. Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?
  111. Основания для получения патента
  112. Как оформить патент на сдачу квартиры?
  113. Срок действия и стоимость патента
  114. Социальные взносы
  115. Что выгоднее: патент или НДФЛ?
  116. Патент на сдачу жилья в аренду: как оформить, порядок заполнения, стоимость патента на сдачу жилья | Жилищный консультант
  117. статьи:
  118. Патентная система налогообложения
  119. На какой срок выдается патент
  120. Как получить патент на сдачу квартиры в аренду
  121. Сумма налогов по патенту за сдачу квартиры
  122. Порядок уплаты налога по патенту на сдачу жилья в аренду
  123. Наиболее популярные вопросы и ответы на них по патенту на сдачу жилья в аренду
  124. Пример по патенту на сдачу жилья в аренду
  125. Заключение
  126. Список законов
  127. Вам будут полезны следующие статьи
  128. Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье
  129. 1 – Договор аренды
  130. 2 – Выбор формы налогообложения
  131. 3 – Регистрация договора в Росреестре
  132. 1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой
  133. 2 – Как отчитаться ИП перед налоговой
  134. 3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП
  135. ✔️ Ставьте палец вверх,подписывайтесь Источник: https://zen.yandex.ru/media/realestate_inverstor/kak-legalno-sdavat-kvartiru-v-arendu-zakonnyi-biznes-rante-5c60199e14574e00b13017f7

Патент на сдачу квартиры: особенности оформления, требования и отзывы :

Патент на сдачу жилья в аренду для физических
Патент на сдачу жилья в аренду для физических

В обязательном порядке необходимо приобретать свидетельство, если планируется сдавать одновременно несколько объектов недвижимости. Налоговые органы в данном случае расценивают аренду как предпринимательский вид деятельности. Собственник недвижимого имущества должен либо оформить патент на сдачу квартиры, либо выплачивать налог в размере 6% с дохода.

Просчет стоимости свидетельства

При выборе стоит принять во внимание перечисленные ниже факторы:

  • Первый этап — определение стоимости патента. На каждую недвижимость приобретается отдельный документ (свидетельство). Предварительный расчет можно сделать, воспользовавшись специальным калькулятором в интернете.
  • Оплата патента происходит по фиксированной стоимости, а налог 6% выплачивается с фактического дохода. В качестве примера: недвижимость не сдается на протяжении 5 месяцев. При покупке патента предполагается, что арендные условия выполняются, а вот в случае выплаты налога отсутствие арендной платы станет причиной снижения налоговых обязательств.

Важно! Налоговыми органами предоставляется возможность приобретения патента на каждый месяц.

Декларации по патентному налогу

Все рассмотренные в статье методы налоговой оптимизации полностью легальны и напрямую предусмотрены Налоговым Кодексом РФ.

Напомним, что законопроект был внесен в Мосгордуму 15 октября мэром Москвы Сергеем Собяниным. Согласно документу, дороже всего патент обойдется владельцам жилья, площадь которого превышает 600 кв. м.

Во всех округах Москвы, кроме ЗелАО и ТиНАО, стоимость патента для таких квартир составит 50 тыс. руб в месяц.

Стоимость патента в 2020 году в Москве

Однако в 2020 году законодатели все же пошли на уступки и значительно расширили список видов деятельности, занимаясь которыми можно позволить себе патентный формат налогообложения. Если раньше в перечень входило 47 направлений, то сегодня он насчитывает 63 вида.

Получение патента для ИП

Самозанятые и сдача квартиры в аренду — как оформиться арендодателю

Чтобы оформить патент для индивидуального предпринимателя, изначально нужно стать ИП. С этой целью собственник недвижимости предоставляет в налоговой инспекции ряд документов, перечисленных ниже.

  • Заявление на регистрацию, которое должно быть составлено по форме № 21001. В образце бланка прописывается ОКВЭД 68.20.1, подразумевающий предоставление жилой площади в аренду. В случаях, когда на регистрацию приходит доверенное лицо, выполняющее поручение собственника, заявление предварительно заверяется нотариусом. Стоимость подобной услуги составляет 900-1100 рублей.
  • Копия заполненных страниц паспорта.
  • Квитанция банковского учреждения, подтверждающего внесение платежа. Стоимость госпошлины составляет 800 рублей.

Подача документов осуществляется в налоговую инспекцию по месту жительства владельца недвижимости. Заполнение не займет много времени. Срок государственной регистрации не превышает 3 дней. Сюда не входят дни приема документов и выдачи свидетельства.

В случае, если ИП решил сдавать недвижимость в аренду согласно патента, следует посетить налоговую инспекцию и подать заявление. Процедура выполняется за 30 дней до того, как начинается использование УСН. При составлении заявления используется форма № 26.2.П-1. Очень важно прописать вид предпринимательской деятельности (передача жилого помещения во временное пользование).

Заявление

Подавать документ необходимо в налоговую инспекцию, где предприниматель состоит на учете. В случае, когда предприниматель проживает не по адресу аренды, рекомендуется передавать заявление в фискальный орган, к которому относится сдаваемая жилищная площадь. Заявление рассматривают на протяжении 10 дней. Выходные дни не считаются. Патент на ип на аренду исключает сдачу декларации.

НДФЛ, упрощенка или патент? Что выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Если вы сдаете квартиру, то как законопослушный гражданин должны платить налог. Существует несколько вариантов налогообложения, мы рассмотрим каждый из них.

Просто НДФЛ

DP/Legion-media

Если жилье сдается юридическому лицу, то арендодателю о налогах беспокоиться не нужно. В данном случае организация-арендатор будет выступать налоговым агентом, который самостоятельно должен рассчитать и оплатить налог.

DP/Legion-media

СПРАВКА

Узнать координаты налоговой инспекции, обслуживающей адрес, по которому вы проживаете, можно на сайте service.nalog.ru.

Svet/Фотобанк Лори

Николай Лемешев/Фотобанк Лори

Галина Онищенко/Фотобанк Лори

Налоговые расходы арендодателя, воспользовавшегося НДФЛ При оплате НДФЛ итоговая сумма налога при арендной ставке 30 000 руб./мес. (360 000 руб./год) составит 46 800 руб., что ненамного больше, чем по УСН. Но если арендная плата составляет более 50 000 руб./мес., то налог по УСН, конечно же, выгоднее.

Налоговые расходы арендодателя, воспользовавшегося УСН Если арендная плата в 2020 г. составляла 30 000 руб./мес., то сумма налога за полный год — 21 600 руб. Взносы в ПФР и ФФОМС за 2020 г.: 18 611 руб. + 600 руб. (1% с 60 000 руб.) + 3651 руб. = 22 862 руб. Итоговая сумма расходов: налог 21 600 руб. + взносы 22 862 руб.

= 44 462 руб.

DP/Legion-media

3900 руб. ежемесячно — такой налог на доходы физических лиц придется платить арендодателю, сдающему квартиру за 30 тыс. руб.

Итак, вы как физическое лицо сдаете квартиру, соответственно, получаете определенный доход, который по закону облагается налогом на доходы физического лица (НДФЛ). Его размер составляет 13% от дохода, то есть если вы сдаете квартиру за 30 тыс. руб./мес., то налог составит 3900 руб. ежемесячно.

Самое сложное при выборе этого способа — заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ (кстати, в Интернете сейчас можно найти массу подсказок).

Документ подается в налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации по окончании календарного года, в котором вы получали доход от сдачи квартиры, но не позднее 30 апреля следующего года.

Например, если вы сдавали жилье в 2014 г., то подать декларацию нужно было с 1 января по 30 апреля 2020 г.

Вместе с декларацией вы можете передать и копию договора аренды. Допускается отправка документов «Почтой России» (лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении).

Оплатить налог необходимо до 15 июля 2020 г.

Обратите внимание: если жилье сдается юридическому лицу, то вам ни о чем беспокоиться не нужно. В данном случае организация-арендатор будет выступать налоговым агентом, который самостоятельно должен рассчитать и оплатить налог.

Налог по упрощенке

Еще один вариант — упрощенная система налогообложения (УСН).

В данном случае сумма налога почти в два раза меньше, чем при оплате НДФЛ. Налог по УСН составляет 6% от дохода. То есть с тех же 30 тыс. руб. в месяц налог составит 1800 руб. (тогда как по НДФЛ — 3900 руб.). Но, пожалуй, на этом плюсы и заканчиваются. Чтобы воспользоваться «упрощенкой», арендодателю нужно приложить немало усилий, а именно:

  • зарегистрироваться в качестве ИП (сама процедура регистрации несложная и довольно быстрая, пошлина составляет 800 руб.);
  • заключить договор с арендатором;
  • рассчитать и оплатить налог по УСН;
  • подать налоговую декларацию в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Индивидуальные предприниматели оплачивают налоги в 2014–2015 гг. поквартально, то есть должно быть четыре оплаты:

  • за I квартал;
  • за полугодие (за II квартал);
  • за девять месяцев (за III квартал);
  • за год (за IV квартал).

Оплата налога по УСН за первые три квартала должна быть произведена не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным (25 апреля, 25 июля, 25 октября соответственно), за IV квартал — не позднее 30 апреля следующего года.

Заплатить можно через Сбербанк или посредством платежного поручения через расчетный счет ИП.

Помимо налога нужно делать взносы в Пенсионный фонд и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС).

Если доходы ИП (при условии, что у него нет сотрудников-работников) меньше 300 тыс. руб./год, то взносы составляют (с учетом округления копеек):

  • за 2014 г. — 17 329 руб.;
  • за 2020 г. — 18 611 руб.

Если же доходы более 300 000 руб./год:

  • за 2014 г. — 1% с суммы превышения, но не более 138 628 руб.;
  • за 2020 г. — 1% с суммы превышения, но не более 148 886 руб.

Страховые взносы в ФФОМС от дохода предпринимателя не зависят. Они одинаковы для всех (за 2014 г. — 3400 руб., за 2020 г. — 3651 руб.).

Патент на сдачу жилья

Еще один вариант — это покупка патента.

Сразу скажем, что этот способ выгоден владельцам дорогого элитного жилья.

Патент — это разрешение от государства на какой-либо вид предпринимательской деятельности (в нашем случае — на сдачу в аренду недвижимости). Для того чтобы купить патент, нужно иметь статус ИП.

Стоимость патента рассчитывается исходя из возможного годового дохода. При этом неважно, каким он будет в реальности: вы покупаете патент и тем самым уже оплачиваете налог.

Заявление о переходе на патентную систему налогообложения нужно подать в налоговый орган за десять дней до начала предпринимательской деятельности.

В течение пяти дней со дня получения заявления налоговый орган обязан выдать индивидуальному предпринимателю патент.

Cтоимость патента на сдачу жилья в Москве c 1 января 2020 г. изменилась и различается в зависимости от площади и расположения объекта. Соответствующие поправки внесены Мосгордумой в Закон «О патентной системе налогообложения».

Цена патента рассчитывается как 6% от потенциально возможного дохода от сдачи объекта в аренду, то есть имеет значение площадь и местонахождение недвижимости.

Так, собственники квартир до 50 кв. м в центре города будут покупать патенты за 3,7 тыс. руб./мес.; в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах — за 1,7 тыс. руб./мес., а на севере, северо-востоке, юге, юго-востоке и юго-западе, западе и северо-западе Москвы — за 2,5 тыс. руб./мес.

Патенты на объекты площадью от 50 до 100 кв. м в аналогичных районах обойдутся в 7,5 тыс. руб., 3,5 тыс. руб. и 5 тыс. руб./мес. соответственно.

Индивидуальные предприниматели на патентной системе также должны оплачивать обязательные взносы в ПФР и ФФОМС, но им не нужно подавать декларацию и заводить кассовый аппарат.

Суммы возможного дохода и стоимость патента в зависимости от площади и расположения объекта жилой недвижимости
Площадь, кв. м Расположение, зона Потенциально возможный доход/цена патента на один год
До 50 1-я1 750 000 руб./45 000 руб.
2-я2 350 000 руб./21 000 руб.
3-я3 500 000 руб./30 000 руб.
50–100 1-я 1 500 000 руб./90 000 руб.
2-я 700 000 руб./42 000 руб.
3-я 1 000 000 руб./60 000 руб.
100–200 1-я 2 250 000 руб./135 000 руб.
2-я 1 050 000 руб./63 000 руб.
3-я 1 500 000 руб./90 000 руб.
200–300 1-я 4 500 000 руб./270 000 руб.
2-я 2 100 000 руб./126 000 руб.
3-я 3 000 000 руб./180 000 руб.
300–600 1-я 7 500 000 руб./450 000 руб.
2-я 3 500 000 руб./210 000 руб.
3-я 5 000 000 руб./300 000 руб.

1 Районы, входящие в Центральный административный округ города Москвы.

2 Районы и поселения, входящие в Зеленоградский, Троицкий и Новомосковский административные округа города Москвы, а также районы Молжаниновский (САО), Северный (СВАО), Восточный, Новокосино и Косино-Ухтомский (ВАО), Некрасовка (ЮВАО), Северное Бутово и Южное Бутово (ЮЗАО), Солнцево, Ново-Переделкино и Внуково (ЗАО), Митино и Куркино СЗАО). 3 Районы, не вошедшие в 1-ю и 2-ю зоны.

Оплата налогов

Стоимость патента на сегодняшний день не является фиксированным платежом. К примеру, за недвижимость, которая расположена в Москве или Санкт-Петербурге, следует отдавать большую сумму, нежели за квартиру, которая находится в ином регионе.

Можно ли перейти на патент с УСН в середине года — правила перехода на ПСН

Оплата патента на недвижимость для ИП должна происходить поэтапно:

  • в первые 90 дней после оформления патента на аренду квартиры, предприниматель должен внести первую треть стоимости;
  • оставшаяся сумма может быть выплачена до завершения срока действия документа.

При оформлении патента сроком на 6 месяцев, следует сразу выплатить сумму в полном объеме.

Важно! Прежде чем приобретать патент необходимо рассчитать приблизительную сумму дохода от сдачи недвижимости и сумму оплаты патента. В некоторых случаях оказывается, что выгоднее оплачивать НДФЛ.

Разрешение конфликтов

Чаще всего средства за испорченное имущество лендлорды вычитают из оставленного залога за квартиру. Единственный способ договориться о размере подобных издержек – произвести опись всего домашнего имущества ещё до заселения.

В документе нужно указать все имеющиеся в квартире предметы, их состояние и стоимость. Оформить перечень можно в качестве части договора или приложения.

Отдельно можно указать, что именно владелец и наниматель в дальнейшем будут понимать под «естественным износом».

Источник: https://aburist.ru/nalogi/patent-arenda-nezhilyh-pomeshchenij.html

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

Патент на сдачу жилья в аренду для физических

По статистике, в столице сейчас легально сдаётся (т.е. с оформлением договора и уплатой налога) чуть более 27 тысяч квартир.

По сравнению с прошлыми годами число сознательных наймодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно пополнила бюджет страны.

Платить налоги со сдачи квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, посредством уплаты НДФЛ и с помощью патента.

Далее расскажем о том, как оформить патент на сдачу квартиры, в чём преимущества и недостатки данного режима налогообложения.

Особенности патентной системы налогообложения

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Преимущества и недостатки патентной формы

Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.

Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:

  1. Сама система довольно проста.
  2. Нет необходимости в подаче декларации.
  3. Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
  4. Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.

Минусы патентной системы:

  • расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
  • необходимость внесения платежей наперёд;
  • на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
  • отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
  • необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
  • короткий срок действия патента (до 1 года).

Таким образом, каждый предприниматель решает вопрос применения патентной системы в индивидуальном порядке, с учётом собственного подсчёта предполагаемых доходов и расходов.

Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?

Сдача помещения в аренду/внаём приносит довольно неплохой доход гражданам РФ. До внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ арендодатели могли полностью распоряжаться свои доходом, ничего не отчисляя государству.

Согласно недавно введённым нормам ст. 217 НК РФ, все доходы, полученные россиянами за отчётный период, облагаются налогом.

Конечно, ещё не все собственники, сдающие свои помещения, регистрируют договора найма/аренды и платят налог с полученного дохода. Однако рано или поздно факт сокрытия доходов от сдачи квартиры будет выявлен фискальной службой или полицией.

Пока ещё не всем гражданам понятно, что такое патент на сдачу квартиры. На самом деле это официальный документ, приобретённый физлицом — индивидуальным предпринимателем — в соответствие с правилами Налогового Кодекса РФ.

Приобретение патента позволяет осуществлять подобную деятельность на законных основаниях, при этом дает возможность:

  • не уплачивать НДС и налог на недвижимость, сдаваемую в аренду физлицам или организациям;
  • освобождает от оплаты НДФЛ от полученных доходов.

Основания для получения патента

Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Являться собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
  2. Получить статус индивидуального предпринимателя.

Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего приобрести патент:

  1. Количество наёмных работников не должно превышать 15 лиц.
  2. Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 млн. руб.

Если арендодатель планирует сдавать несколько помещений, то ему необходимо приобрести отдельный патент на каждый объект недвижимости.

Как оформить патент на сдачу квартиры?

Порядок оформления патента следующий:

  1. Собственник жилплощади регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, направив в налоговый орган заявление о постановке на учёт (заполняется по установленной форме), квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.) и копию паспорта.
  2. После получения статуса ИП он выбирает патентную форму налогообложения путём подачи соответствующего заявления. Заполнить бланк заявления можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по патенту.
  3. Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока его действия).

Срок действия и стоимость патента

Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.

Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.

При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.

Патент теряет юридическую силу досрочно, если:

  • просрочена оплата стоимости патента;
  • превышен лимит доходов;
  • прекращена предпринимательская деятельность;
  • арендодатель перешёл на другую систему налогообложения (с оплатой НДФЛ).

Окончательная стоимость патента зависит от места расположения квартиры и её площади.

Так, для Москвы в 2020 году действуют следующие расценки на сдачу жилплощади:

  1. До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
  2. 50 м² — 75 м² – от 26 000 до 55 000 руб.
  3. 75 м² — 100 м² – от 43 000 до 92 000 руб.
  4. 100 м² — 200 м² – от 64 000 до 136 000 руб.
  5. 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
  6. 300 м² — 600 м² – от 220 000 до 455 000 руб.
  7. Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 руб.

Для Санкт – Петербурга характерны следующие цены на патент:

  1. До 70 м² – 26 000 руб.
  2. 70 м² – 150 м² – 56 000 руб.
  3. Свыше 150 м² – 87 000 руб.

Стоимость годового патента для остальных регионов рассчитывается в зависимости от конкретного субъекта. Узнать примерные цены можно на сайте налоговых органов, отыскав в поиске интересующий населённый пункт.

Также стоит учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем меньше период действия документа, тем ниже будет его стоимость.

Платить за патент можно 2 способами. Если разрешительный документ приобретён на 6 месяцев, необходимо внести сразу всю сумму.

Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:

  1. Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
  2. Вторую — до окончания срока действия патента.

Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.

Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.

Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.

Социальные взносы

Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).

Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

Что выгоднее: патент или НДФЛ?

Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

К 2020 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

  • внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
  • оплата патента;
  • применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.

Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:

  • нет необходимости вносить другие налоги:
  • ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
  • нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
  • дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
  • простота и чёткость;
  • не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.

Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.

Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.

Чаще всего более выгодным оказывается для арендодателей вариант с приобретением патента, на 2-ом месте — упрощённая система налогообложения (УСН). Оплата НДФЛ, как один из способов, существенно проигрывает двум другим вариантам, так как размер налога оказывается более высоким.

Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.

Источник: http://expert-home.net/patent-na-sdachu-kvartiry-v-arendu/

Патент на сдачу жилья в аренду: как оформить, порядок заполнения, стоимость патента на сдачу жилья | Жилищный консультант

Патент на сдачу жилья в аренду для физических

Патентная система в сфере налогообложения является механизмом упрощения платежей для плательщика и способом эффективного сбора налогов для государства. Согласно НК РФ, в частности статье 346.

43, патент на аренду квартиры в 2017 году доступен индивидуальным предпринимателям, ведущим небольшой, низкорентабельный бизнес (маркером малого бизнеса является штат, не превышающий 15 наемных работников).

На практике патентная система представляет из себя альтернативу основным государственным налогам на доходы физических лиц и добавленную стоимость. Лицо, получившее патент, освобождается от выплаты НДС и НДФЛ до тех пор, пока не закончится срок действия патента или не сменится вид деятельности.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Примечательно, что, если лицо уже занимается предпринимательской деятельностью и платит налоги по другой системе (например, УСН-6 или УСН-15), то может в любой момент добавить еще один вид деятельности и лишь в отношении него установить патентную систему. Поскольку стоимость патента фиксируется в законодательных актах субъектов федерации на год вперед, широкое хождение он получил в сфере недвижимости, в частности при сдаче квартир внаем.

На какой срок выдается патент

Патентная система, появившаяся в 2013 году, изначально была рассчитана на минимизацию сроков как для налоговой инспекции, так и плательщика. Согласно пункту 5 статьи 346.45, срок действия патента выбирается плательщиком.

Диапазон ограничен лишь длительностью календарного года (один год – один патент), что позволяет арендодателям минимизировать налоговые издержки в случаях, когда срок сдачи квартиры незначителен.

При этом лицо, впервые регистрирующееся как индивидуальный предприниматель, может прямо в момент подачи документов составить заявление на использование патента, полностью исключив из отчетности любые формы иных налогов.

Выдача самого патента производится в территориальных налоговых органах в пятидневный срок.

При этом, в случае смены налоговой системы или прекращения действия патента, снятие с учета производится также в течение пяти дней.

Если использование патента не является первым опытом предпринимательства, необходимо уведомить налоговый орган не позднее, чем за десять дней до начала сдачи жилья.

Как получить патент на сдачу квартиры в аренду

Подготовка к получению патента заключается в оценке выгоды при оплате налогов именно по конкретному виду деятельности.

К примеру, в отличие от упрощенной системы (УСН), в отношении лиц сдающих квартиры не действует скидка на страховые взносы и иные отчисления в Пенсионный фонд (при этом все виды деятельности по патенту, не связанные с розницей или арендой, такую скидку имеют). После оценки плюсов и минусов, требуется соблюсти следующую процедуру:

  1. Сбор документов для налоговой инспекции. Помимо госпошлины (открытие ИП или смена деятельности), необходимо предоставить свидетельство ИНН, паспорт и заполненную форму заявления.
  2. За 10 дней до начала фактической деятельности, заявление уже должно быть подано в налоговую.
  3. При подаче необходимо выяснить код налоговой, ее почтовый индекс. По перечню видов деятельности, который находится в налоговой, выбрать код предпринимательства, наиболее соответствующий ситуации. В частности, большинство квартир может быть сдано по коду 70.20.1. Если с квартирой также сдается нежилое помещение, код меняется на 70.20.2.
  4. Предоставив документы, необходимо взять расписку с инспектора о получении бумаг. Возврат документов осуществляется только в рамках расписки.
  5. В случае, если налоговая имеет претензии или сведения, не соответствующие критериям патентной системы, то в течение пяти дней будет выдано официальное уведомление об отказе в постановке на учет.
  6. Если претензий налоговой нет, в течение тех же пяти дней будет выдан патент на сдачу недвижимости в аренду.
  7. Необходимо определиться с системой платежей. Она видоизменяется в зависимости от выбранного срока.

Подача заявления может производиться как в территориальном налоговом органе, обычно привязанном к месту регистрации заявителя, так и посредством системы госуслуг. Но даже если заявление было подано через Интернет, получение готового патента производится лично. В момент получения необходимо будет предоставить оригиналы документов.

Сумма налогов по патенту за сдачу квартиры

Сумма налога рассчитывается исходя из прогнозируемого (потенциального) дохода по аренде, установленной в данном регионе. В частности, установленную законодательным собранием региона сумму необходимо принять за 100%, а сам налог – за 6% от данной суммы.

Для арендодателей Москвы актуален закон №53, опубликованный в 2012 году, устанавливающий в рамках пункта 19 потенциальный доход от сдачи жилья в диапазоне о 210 тысяч до 10 миллионов рублей в зависимости от расположения и площади недвижимости. Среди иных видов деятельности, редко превышающих по «прибыльности» 1 миллион рублей, большее количество налогов включает лишь розница, нормированная на максимальном уровне 5,4 миллионов рублей.

Иным способом рассчитывается налоговая база для патента в Санкт-Петербурге: стоимость патента зависит от размера квартиры. В частности, квартира до 70 кв.м. будет оцениваться в 400 тысяч рублей, 70-150 кв.м.

900 тысяч рублей, а жилье, площадью более 170 квадратных метров – 1,4 миллиона рублей. Остальные регионы более сдержаны при определении стоимости патента.

Средней величиной по России является 500 тысяч рублей за год работы по патенту.

При расчете суммы следует учитывать, что страховые выплаты, различные вычеты и прочие скидки не снижают величину налогооблагаемой базы.

Порядок уплаты налога по патенту на сдачу жилья в аренду

Для того, чтобы оплатить налог (стоимость патента на сдачу жилья), необходимо пройти следующие этапы:

  1. Обратиться в банк (если в нем есть сведения о территориальных отделениях налоговой инспекции) или в налоговую (за получением реквизитов).
  2. Если заявитель указал длительность патента на срок менее полугода, то до окончания действия документа должна быть погашена вся сумма, указанная в патенте. Оплата осуществляется на расчетный счет инспекции.
  3. Если срок превышает полгода, сумма вносится частями. Первая треть должна быть внесена в течение первых трех месяцев, а остаток – до окончания действия документа.
  4. Учет и последующий отчет ведется в рамках книги доходов и расходов. Исходя из специфики системы, приходно-расходные документы носят скорее декларативный характер, хотя порядок заполнения детально расписан в НК РФ.
  5. Налоговая декларация по итогам проведенных выплат не предоставляется. Данная норма закреплена в рамках статьи 346.52 НК РФ, которая подтверждает полный предоплатный характер патентной системы.

Ранее в отношении патентов, выданных на срок менее полугода, действовал срок на оплату в рамках 25 дней, но с 2013 года было принято решение предоставить большую свободу для предпринимателей.

Следует учитывать, что регионам предоставлена значительная гибкость при внесении изменений в патенты. Чаще всего это связано со снижением налога или изменением порядка уплаты по различным направлениям на основании региональных законов. В связи с высокой рентабельностью аренды, она редко становится объектом подобных послаблений со стороны законодателей.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по патенту на сдачу жилья в аренду

Вопрос: Сдавая квартиру, решил перейти на патентное налогообложение. В начале декабря 2016 года, забыв про оплату двух третей по налогам, просрочил платеж. Уже в 2017 году из налоговой пришло уведомление, что они переводят меня на общую систему налогообложения, выставив штраф за невыплаченные НДС и НДФЛ. Законно ли это? Марк.

Ответ: Да, данное решение полностью законно. Более того, норма ФЗ-477, введенного в действие в конце декабря, также не применима в данном случае.

В частности, если просрочка состоялась бы позже, возможно было бы применение правила ФЗ-477, устанавливающего срок оплаты в самом конце срока действия патента.

Закон в данном случае не устанавливает, что перевод с патентной системы на общую является наказанием. Это означает, что обратная сила закона не может быть задействована.

Таким образом, выставление штрафа возможно лишь за 3 и, впоследствии, 4 кварталы 2016 года. В 2017 году необходимо будет погашать налоги по общей системе, а с наступлением 2018 года, снова подав документы на патентную систему (пункт 8 346.45 НК РФ).

В данном случае законодатель поступил строже по отношению к лицам, просрочившим платежи. Например, если бы за то же время изменился штат организации, превысив максимальное значение, перевод на общую систему состоялся бы лишь с нового календарного года.

Пример по патенту на сдачу жилья в аренду

Физическое лицо, на данный момент владеющее сетью ювелирных магазинов со штатом сотрудников более 50 человек, решило сдать свою квартиру.

Для того, чтобы не встраивать данный вид деятельности в существующую систему бухгалтерского учета, было подано заявление на выдачу патента.

Поскольку в законе указано, что УСН (ЕНВД) и патент – две различные системы, не связанные между собой, предприниматель думал, что такое возможно и в ближайшее время он получит необходимые бумаги.

В назначенный срок из налоговой пришел отказ. Причина кроется в расплывчатых формулировках Налогового кодекса, прямо не сообщающего о возможности или невозможности разделения численности сотрудников на разные формы налогообложения.

В данном случае инспектор руководствовался письмом Минфина №03-11-09/41869, которое прямо требует снимать с патентной системы всех, кто в рамках иного вида деятельности имеет большее число сотрудников.

В противном случае, патент на сдачу жилья в аренду стал бы инструментом ухода от налогов.

Заключение

Применение патента при сдаче квартиры позволяет решить массу проблем разом:

  • Нет необходимости декларировать доход.
  • Не нужно высчитывать размер налога – все данные уже есть в рамках местных законов.
  • Аренда становится полностью легальным видом деятельности. Заключение договора аренды с нанимателем не приведет к штрафу.
  • В некоторых регионах, где соотношение рыночной стоимости аренды к налоговой базе велико, выплата такого налога позволяет экономить значительные средства.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/nalogi-pri-sdache-kvartiry-v-arendu/patent-pri-sdache-zhilya-v-arendu/

Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье

Патент на сдачу жилья в аренду для физических

Налоговые службы начали массовые проверки собственников квартир, которые сдают свое жилье в аренду и не платят подоходный налог. Бизнес рантье под угрозой? Как легально сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам риелторов, налоги с аренды платят не более 5% всех арендодателей.Ежегодно в Москву приезжают 5 – 7 млн человек со всей России. Из них по данным РБК, в столице находят работу и остаются жить 100 тысяч человек, которые, вероятно, снимают жилье.

Такие цифры приводит РБК.А вот налоговых деклараций в столичные ФНС в среднем подают всего 25 тысяч собственников жилой недвижимости.

Где остальные? На этот вопрос и решила ответить ФНС, которая всерьез взялась за проверку жилых помещений в городах-миллионниках.

1 – Договор аренды

Ниже на инфографике привожу список пунктов, которые следует отразить при составлении договора аренды.

2 – Выбор формы налогообложения

Есть 2 разных налога, которыми можно делиться с бюджетом своим доходом от аренды:

  • для физических лиц – НДФЛ 13% для резидентов и 30% для нерезидентов;
  • для ИП – 6%;
  • приобретение патента на сдачу жилых помещений в аренду;
  • с 1 января 2019 года – налог для самозанятых 4% (пока для четырех регионов страны: Москва и область, Калужская область, Татарстан).

Стоимость патента составляет примерно 6% от дохода.

Самый выгодный способ уплаты налога – 6% при оформлении ИП или с 1 января 2019 года налога для самозанятых 4% (если вы живете в тестовом регионе).

Кстати, приложение для регистрации доходов самозанятых граждан “Мой налог” уже доступно для скачивания в AppStore и PlayMarket.

Приложение “Мой налог” в AppStore

3 – Регистрация договора в Росреестре

Если квартира сдается на срок более 11 месяцев, то его требуется зарегистрировать в Росреестре.

Как стало известно, ФНС начала массовые проверки собственников квартир, которые сдают жилье без уплаты налога 13%. По сообщению информационного агенства URA.RU, налоговая сначала проверяет данные в Росреестре, у кого в собственности более, чем одна квартира, а затем – можно прийти по адресу с вопросами.Уклонителей от налогов ожидает штраф в размере от 20 до 40%.

Порядок действий при подаче декларации физлицу, ИП и при оформлении патента приводится ниже.

1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой

Подача декларации 3-НДФЛ о доходах при сдаче жилья в аренду и других доходах необходимо подать до 30 апреля года, следующего за отчетным годом, в котором был получен доход.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Подать декларацию можно в электронном формате в своем онлайн-кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru.

2 – Как отчитаться ИП перед налоговой

Зарегистрировать ИП может каждый житель России старше 18 лет.

Для этого необходимо подать в межрайонную инспекцию ФНС России оригинал паспорта и копии всех его страниц, заявление о госрегистрации физлица в качестве ИП (форма №Р21001), а также представить квитанцию об уплате госпошлины.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Помните про обязательные страховые взносы в пенсионный фонд и по медицинскому страхованию для ИП , которые уплачиваются независимо от наличия дохода ИП, а также ежегодная подача декларации о доходах юридического лица.

Подать заявление, документы и оплатить госпошлину можно в личном кабинете на сайте nalog.ru.

3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП

Патентная схема уплаты налога путем приобретения патента на уплату налога возможна только для ИП. Поэтому сначала нужно зарегистрироваться как ИП, а затем – купить патент.

Патент освобождает от уплаты торгового сбора, НДС, НДФЛ, налога на имущество. Заявление для перехода на патентную систему нужно подать не позднее чем за 10 дней до начала доходной деятельности.

Минимальная стоимость патента на квартиру до 50 кв. м в пределах МКАД в Москве составляет около 18 тысяч рублей.

За непредоставление налоговой декларации и неуплату налога статьями 119 и 122 Налогового кодекса РФ предусмотрен штраф 40% от суммы неуплаченного налога.

Патент на сдачу квартиры: особенности оформления, требования и отзывы :

Патент на сдачу жилья в аренду для физических
Патент на сдачу жилья в аренду для физических

В обязательном порядке необходимо приобретать свидетельство, если планируется сдавать одновременно несколько объектов недвижимости. Налоговые органы в данном случае расценивают аренду как предпринимательский вид деятельности. Собственник недвижимого имущества должен либо оформить патент на сдачу квартиры, либо выплачивать налог в размере 6% с дохода.

Просчет стоимости свидетельства

При выборе стоит принять во внимание перечисленные ниже факторы:

  • Первый этап — определение стоимости патента. На каждую недвижимость приобретается отдельный документ (свидетельство). Предварительный расчет можно сделать, воспользовавшись специальным калькулятором в интернете.
  • Оплата патента происходит по фиксированной стоимости, а налог 6% выплачивается с фактического дохода. В качестве примера: недвижимость не сдается на протяжении 5 месяцев. При покупке патента предполагается, что арендные условия выполняются, а вот в случае выплаты налога отсутствие арендной платы станет причиной снижения налоговых обязательств.

Важно! Налоговыми органами предоставляется возможность приобретения патента на каждый месяц.

Декларации по патентному налогу

Все рассмотренные в статье методы налоговой оптимизации полностью легальны и напрямую предусмотрены Налоговым Кодексом РФ.

Напомним, что законопроект был внесен в Мосгордуму 15 октября мэром Москвы Сергеем Собяниным. Согласно документу, дороже всего патент обойдется владельцам жилья, площадь которого превышает 600 кв. м.

Во всех округах Москвы, кроме ЗелАО и ТиНАО, стоимость патента для таких квартир составит 50 тыс. руб в месяц.

Стоимость патента в 2020 году в Москве

Однако в 2020 году законодатели все же пошли на уступки и значительно расширили список видов деятельности, занимаясь которыми можно позволить себе патентный формат налогообложения. Если раньше в перечень входило 47 направлений, то сегодня он насчитывает 63 вида.

Получение патента для ИП

Самозанятые и сдача квартиры в аренду — как оформиться арендодателю

Чтобы оформить патент для индивидуального предпринимателя, изначально нужно стать ИП. С этой целью собственник недвижимости предоставляет в налоговой инспекции ряд документов, перечисленных ниже.

  • Заявление на регистрацию, которое должно быть составлено по форме № 21001. В образце бланка прописывается ОКВЭД 68.20.1, подразумевающий предоставление жилой площади в аренду. В случаях, когда на регистрацию приходит доверенное лицо, выполняющее поручение собственника, заявление предварительно заверяется нотариусом. Стоимость подобной услуги составляет 900-1100 рублей.
  • Копия заполненных страниц паспорта.
  • Квитанция банковского учреждения, подтверждающего внесение платежа. Стоимость госпошлины составляет 800 рублей.

Подача документов осуществляется в налоговую инспекцию по месту жительства владельца недвижимости. Заполнение не займет много времени. Срок государственной регистрации не превышает 3 дней. Сюда не входят дни приема документов и выдачи свидетельства.

В случае, если ИП решил сдавать недвижимость в аренду согласно патента, следует посетить налоговую инспекцию и подать заявление. Процедура выполняется за 30 дней до того, как начинается использование УСН. При составлении заявления используется форма № 26.2.П-1. Очень важно прописать вид предпринимательской деятельности (передача жилого помещения во временное пользование).

Заявление

Подавать документ необходимо в налоговую инспекцию, где предприниматель состоит на учете. В случае, когда предприниматель проживает не по адресу аренды, рекомендуется передавать заявление в фискальный орган, к которому относится сдаваемая жилищная площадь. Заявление рассматривают на протяжении 10 дней. Выходные дни не считаются. Патент на ип на аренду исключает сдачу декларации.

НДФЛ, упрощенка или патент? Что выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Если вы сдаете квартиру, то как законопослушный гражданин должны платить налог. Существует несколько вариантов налогообложения, мы рассмотрим каждый из них.

Просто НДФЛ

DP/Legion-media

Если жилье сдается юридическому лицу, то арендодателю о налогах беспокоиться не нужно. В данном случае организация-арендатор будет выступать налоговым агентом, который самостоятельно должен рассчитать и оплатить налог.

DP/Legion-media

СПРАВКА

Узнать координаты налоговой инспекции, обслуживающей адрес, по которому вы проживаете, можно на сайте service.nalog.ru.

Svet/Фотобанк Лори

Николай Лемешев/Фотобанк Лори

Галина Онищенко/Фотобанк Лори

Налоговые расходы арендодателя, воспользовавшегося НДФЛ При оплате НДФЛ итоговая сумма налога при арендной ставке 30 000 руб./мес. (360 000 руб./год) составит 46 800 руб., что ненамного больше, чем по УСН. Но если арендная плата составляет более 50 000 руб./мес., то налог по УСН, конечно же, выгоднее.

Налоговые расходы арендодателя, воспользовавшегося УСН Если арендная плата в 2020 г. составляла 30 000 руб./мес., то сумма налога за полный год — 21 600 руб. Взносы в ПФР и ФФОМС за 2020 г.: 18 611 руб. + 600 руб. (1% с 60 000 руб.) + 3651 руб. = 22 862 руб. Итоговая сумма расходов: налог 21 600 руб. + взносы 22 862 руб.

= 44 462 руб.

DP/Legion-media

3900 руб. ежемесячно — такой налог на доходы физических лиц придется платить арендодателю, сдающему квартиру за 30 тыс. руб.

Итак, вы как физическое лицо сдаете квартиру, соответственно, получаете определенный доход, который по закону облагается налогом на доходы физического лица (НДФЛ). Его размер составляет 13% от дохода, то есть если вы сдаете квартиру за 30 тыс. руб./мес., то налог составит 3900 руб. ежемесячно.

Самое сложное при выборе этого способа — заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ (кстати, в Интернете сейчас можно найти массу подсказок).

Документ подается в налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации по окончании календарного года, в котором вы получали доход от сдачи квартиры, но не позднее 30 апреля следующего года.

Например, если вы сдавали жилье в 2014 г., то подать декларацию нужно было с 1 января по 30 апреля 2020 г.

Вместе с декларацией вы можете передать и копию договора аренды. Допускается отправка документов «Почтой России» (лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении).

Оплатить налог необходимо до 15 июля 2020 г.

Обратите внимание: если жилье сдается юридическому лицу, то вам ни о чем беспокоиться не нужно. В данном случае организация-арендатор будет выступать налоговым агентом, который самостоятельно должен рассчитать и оплатить налог.

Налог по упрощенке

Еще один вариант — упрощенная система налогообложения (УСН).

В данном случае сумма налога почти в два раза меньше, чем при оплате НДФЛ. Налог по УСН составляет 6% от дохода. То есть с тех же 30 тыс. руб. в месяц налог составит 1800 руб. (тогда как по НДФЛ — 3900 руб.). Но, пожалуй, на этом плюсы и заканчиваются. Чтобы воспользоваться «упрощенкой», арендодателю нужно приложить немало усилий, а именно:

  • зарегистрироваться в качестве ИП (сама процедура регистрации несложная и довольно быстрая, пошлина составляет 800 руб.);
  • заключить договор с арендатором;
  • рассчитать и оплатить налог по УСН;
  • подать налоговую декларацию в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Индивидуальные предприниматели оплачивают налоги в 2014–2015 гг. поквартально, то есть должно быть четыре оплаты:

  • за I квартал;
  • за полугодие (за II квартал);
  • за девять месяцев (за III квартал);
  • за год (за IV квартал).

Оплата налога по УСН за первые три квартала должна быть произведена не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным (25 апреля, 25 июля, 25 октября соответственно), за IV квартал — не позднее 30 апреля следующего года.

Заплатить можно через Сбербанк или посредством платежного поручения через расчетный счет ИП.

Помимо налога нужно делать взносы в Пенсионный фонд и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС).

Если доходы ИП (при условии, что у него нет сотрудников-работников) меньше 300 тыс. руб./год, то взносы составляют (с учетом округления копеек):

  • за 2014 г. — 17 329 руб.;
  • за 2020 г. — 18 611 руб.

Если же доходы более 300 000 руб./год:

  • за 2014 г. — 1% с суммы превышения, но не более 138 628 руб.;
  • за 2020 г. — 1% с суммы превышения, но не более 148 886 руб.

Страховые взносы в ФФОМС от дохода предпринимателя не зависят. Они одинаковы для всех (за 2014 г. — 3400 руб., за 2020 г. — 3651 руб.).

Патент на сдачу жилья

Еще один вариант — это покупка патента.

Сразу скажем, что этот способ выгоден владельцам дорогого элитного жилья.

Патент — это разрешение от государства на какой-либо вид предпринимательской деятельности (в нашем случае — на сдачу в аренду недвижимости). Для того чтобы купить патент, нужно иметь статус ИП.

Стоимость патента рассчитывается исходя из возможного годового дохода. При этом неважно, каким он будет в реальности: вы покупаете патент и тем самым уже оплачиваете налог.

Заявление о переходе на патентную систему налогообложения нужно подать в налоговый орган за десять дней до начала предпринимательской деятельности.

В течение пяти дней со дня получения заявления налоговый орган обязан выдать индивидуальному предпринимателю патент.

Cтоимость патента на сдачу жилья в Москве c 1 января 2020 г. изменилась и различается в зависимости от площади и расположения объекта. Соответствующие поправки внесены Мосгордумой в Закон «О патентной системе налогообложения».

Цена патента рассчитывается как 6% от потенциально возможного дохода от сдачи объекта в аренду, то есть имеет значение площадь и местонахождение недвижимости.

Так, собственники квартир до 50 кв. м в центре города будут покупать патенты за 3,7 тыс. руб./мес.; в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах — за 1,7 тыс. руб./мес., а на севере, северо-востоке, юге, юго-востоке и юго-западе, западе и северо-западе Москвы — за 2,5 тыс. руб./мес.

Патенты на объекты площадью от 50 до 100 кв. м в аналогичных районах обойдутся в 7,5 тыс. руб., 3,5 тыс. руб. и 5 тыс. руб./мес. соответственно.

Индивидуальные предприниматели на патентной системе также должны оплачивать обязательные взносы в ПФР и ФФОМС, но им не нужно подавать декларацию и заводить кассовый аппарат.

Суммы возможного дохода и стоимость патента в зависимости от площади и расположения объекта жилой недвижимости
Площадь, кв. м Расположение, зона Потенциально возможный доход/цена патента на один год
До 50 1-я1 750 000 руб./45 000 руб.
2-я2 350 000 руб./21 000 руб.
3-я3 500 000 руб./30 000 руб.
50–100 1-я 1 500 000 руб./90 000 руб.
2-я 700 000 руб./42 000 руб.
3-я 1 000 000 руб./60 000 руб.
100–200 1-я 2 250 000 руб./135 000 руб.
2-я 1 050 000 руб./63 000 руб.
3-я 1 500 000 руб./90 000 руб.
200–300 1-я 4 500 000 руб./270 000 руб.
2-я 2 100 000 руб./126 000 руб.
3-я 3 000 000 руб./180 000 руб.
300–600 1-я 7 500 000 руб./450 000 руб.
2-я 3 500 000 руб./210 000 руб.
3-я 5 000 000 руб./300 000 руб.

1 Районы, входящие в Центральный административный округ города Москвы.

2 Районы и поселения, входящие в Зеленоградский, Троицкий и Новомосковский административные округа города Москвы, а также районы Молжаниновский (САО), Северный (СВАО), Восточный, Новокосино и Косино-Ухтомский (ВАО), Некрасовка (ЮВАО), Северное Бутово и Южное Бутово (ЮЗАО), Солнцево, Ново-Переделкино и Внуково (ЗАО), Митино и Куркино СЗАО). 3 Районы, не вошедшие в 1-ю и 2-ю зоны.

Оплата налогов

Стоимость патента на сегодняшний день не является фиксированным платежом. К примеру, за недвижимость, которая расположена в Москве или Санкт-Петербурге, следует отдавать большую сумму, нежели за квартиру, которая находится в ином регионе.

Можно ли перейти на патент с УСН в середине года — правила перехода на ПСН

Оплата патента на недвижимость для ИП должна происходить поэтапно:

  • в первые 90 дней после оформления патента на аренду квартиры, предприниматель должен внести первую треть стоимости;
  • оставшаяся сумма может быть выплачена до завершения срока действия документа.

При оформлении патента сроком на 6 месяцев, следует сразу выплатить сумму в полном объеме.

Важно! Прежде чем приобретать патент необходимо рассчитать приблизительную сумму дохода от сдачи недвижимости и сумму оплаты патента. В некоторых случаях оказывается, что выгоднее оплачивать НДФЛ.

Разрешение конфликтов

Чаще всего средства за испорченное имущество лендлорды вычитают из оставленного залога за квартиру. Единственный способ договориться о размере подобных издержек – произвести опись всего домашнего имущества ещё до заселения.

В документе нужно указать все имеющиеся в квартире предметы, их состояние и стоимость. Оформить перечень можно в качестве части договора или приложения.

Отдельно можно указать, что именно владелец и наниматель в дальнейшем будут понимать под «естественным износом».

Источник: https://aburist.ru/nalogi/patent-arenda-nezhilyh-pomeshchenij.html

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

Патент на сдачу жилья в аренду для физических

По статистике, в столице сейчас легально сдаётся (т.е. с оформлением договора и уплатой налога) чуть более 27 тысяч квартир.

По сравнению с прошлыми годами число сознательных наймодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно пополнила бюджет страны.

Платить налоги со сдачи квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, посредством уплаты НДФЛ и с помощью патента.

Далее расскажем о том, как оформить патент на сдачу квартиры, в чём преимущества и недостатки данного режима налогообложения.

Особенности патентной системы налогообложения

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Преимущества и недостатки патентной формы

Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.

Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:

  1. Сама система довольно проста.
  2. Нет необходимости в подаче декларации.
  3. Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
  4. Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.

Минусы патентной системы:

  • расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
  • необходимость внесения платежей наперёд;
  • на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
  • отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
  • необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
  • короткий срок действия патента (до 1 года).

Таким образом, каждый предприниматель решает вопрос применения патентной системы в индивидуальном порядке, с учётом собственного подсчёта предполагаемых доходов и расходов.

Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?

Сдача помещения в аренду/внаём приносит довольно неплохой доход гражданам РФ. До внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ арендодатели могли полностью распоряжаться свои доходом, ничего не отчисляя государству.

Согласно недавно введённым нормам ст. 217 НК РФ, все доходы, полученные россиянами за отчётный период, облагаются налогом.

Конечно, ещё не все собственники, сдающие свои помещения, регистрируют договора найма/аренды и платят налог с полученного дохода. Однако рано или поздно факт сокрытия доходов от сдачи квартиры будет выявлен фискальной службой или полицией.

Пока ещё не всем гражданам понятно, что такое патент на сдачу квартиры. На самом деле это официальный документ, приобретённый физлицом — индивидуальным предпринимателем — в соответствие с правилами Налогового Кодекса РФ.

Приобретение патента позволяет осуществлять подобную деятельность на законных основаниях, при этом дает возможность:

  • не уплачивать НДС и налог на недвижимость, сдаваемую в аренду физлицам или организациям;
  • освобождает от оплаты НДФЛ от полученных доходов.

Основания для получения патента

Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Являться собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
  2. Получить статус индивидуального предпринимателя.

Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего приобрести патент:

  1. Количество наёмных работников не должно превышать 15 лиц.
  2. Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 млн. руб.

Если арендодатель планирует сдавать несколько помещений, то ему необходимо приобрести отдельный патент на каждый объект недвижимости.

Как оформить патент на сдачу квартиры?

Порядок оформления патента следующий:

  1. Собственник жилплощади регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, направив в налоговый орган заявление о постановке на учёт (заполняется по установленной форме), квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.) и копию паспорта.
  2. После получения статуса ИП он выбирает патентную форму налогообложения путём подачи соответствующего заявления. Заполнить бланк заявления можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по патенту.
  3. Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока его действия).

Срок действия и стоимость патента

Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.

Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.

При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.

Патент теряет юридическую силу досрочно, если:

  • просрочена оплата стоимости патента;
  • превышен лимит доходов;
  • прекращена предпринимательская деятельность;
  • арендодатель перешёл на другую систему налогообложения (с оплатой НДФЛ).

Окончательная стоимость патента зависит от места расположения квартиры и её площади.

Так, для Москвы в 2020 году действуют следующие расценки на сдачу жилплощади:

  1. До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
  2. 50 м² — 75 м² – от 26 000 до 55 000 руб.
  3. 75 м² — 100 м² – от 43 000 до 92 000 руб.
  4. 100 м² — 200 м² – от 64 000 до 136 000 руб.
  5. 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
  6. 300 м² — 600 м² – от 220 000 до 455 000 руб.
  7. Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 руб.

Для Санкт – Петербурга характерны следующие цены на патент:

  1. До 70 м² – 26 000 руб.
  2. 70 м² – 150 м² – 56 000 руб.
  3. Свыше 150 м² – 87 000 руб.

Стоимость годового патента для остальных регионов рассчитывается в зависимости от конкретного субъекта. Узнать примерные цены можно на сайте налоговых органов, отыскав в поиске интересующий населённый пункт.

Также стоит учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем меньше период действия документа, тем ниже будет его стоимость.

Платить за патент можно 2 способами. Если разрешительный документ приобретён на 6 месяцев, необходимо внести сразу всю сумму.

Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:

  1. Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
  2. Вторую — до окончания срока действия патента.

Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.

Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.

Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.

Социальные взносы

Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).

Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

Что выгоднее: патент или НДФЛ?

Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

К 2020 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

  • внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
  • оплата патента;
  • применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.

Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:

  • нет необходимости вносить другие налоги:
  • ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
  • нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
  • дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
  • простота и чёткость;
  • не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.

Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.

Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.

Чаще всего более выгодным оказывается для арендодателей вариант с приобретением патента, на 2-ом месте — упрощённая система налогообложения (УСН). Оплата НДФЛ, как один из способов, существенно проигрывает двум другим вариантам, так как размер налога оказывается более высоким.

Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.

Источник: http://expert-home.net/patent-na-sdachu-kvartiry-v-arendu/

Патент на сдачу жилья в аренду: как оформить, порядок заполнения, стоимость патента на сдачу жилья | Жилищный консультант

Патент на сдачу жилья в аренду для физических

Патентная система в сфере налогообложения является механизмом упрощения платежей для плательщика и способом эффективного сбора налогов для государства. Согласно НК РФ, в частности статье 346.

43, патент на аренду квартиры в 2017 году доступен индивидуальным предпринимателям, ведущим небольшой, низкорентабельный бизнес (маркером малого бизнеса является штат, не превышающий 15 наемных работников).

На практике патентная система представляет из себя альтернативу основным государственным налогам на доходы физических лиц и добавленную стоимость. Лицо, получившее патент, освобождается от выплаты НДС и НДФЛ до тех пор, пока не закончится срок действия патента или не сменится вид деятельности.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Примечательно, что, если лицо уже занимается предпринимательской деятельностью и платит налоги по другой системе (например, УСН-6 или УСН-15), то может в любой момент добавить еще один вид деятельности и лишь в отношении него установить патентную систему. Поскольку стоимость патента фиксируется в законодательных актах субъектов федерации на год вперед, широкое хождение он получил в сфере недвижимости, в частности при сдаче квартир внаем.

На какой срок выдается патент

Патентная система, появившаяся в 2013 году, изначально была рассчитана на минимизацию сроков как для налоговой инспекции, так и плательщика. Согласно пункту 5 статьи 346.45, срок действия патента выбирается плательщиком.

Диапазон ограничен лишь длительностью календарного года (один год – один патент), что позволяет арендодателям минимизировать налоговые издержки в случаях, когда срок сдачи квартиры незначителен.

При этом лицо, впервые регистрирующееся как индивидуальный предприниматель, может прямо в момент подачи документов составить заявление на использование патента, полностью исключив из отчетности любые формы иных налогов.

Выдача самого патента производится в территориальных налоговых органах в пятидневный срок.

При этом, в случае смены налоговой системы или прекращения действия патента, снятие с учета производится также в течение пяти дней.

Если использование патента не является первым опытом предпринимательства, необходимо уведомить налоговый орган не позднее, чем за десять дней до начала сдачи жилья.

Как получить патент на сдачу квартиры в аренду

Подготовка к получению патента заключается в оценке выгоды при оплате налогов именно по конкретному виду деятельности.

К примеру, в отличие от упрощенной системы (УСН), в отношении лиц сдающих квартиры не действует скидка на страховые взносы и иные отчисления в Пенсионный фонд (при этом все виды деятельности по патенту, не связанные с розницей или арендой, такую скидку имеют). После оценки плюсов и минусов, требуется соблюсти следующую процедуру:

  1. Сбор документов для налоговой инспекции. Помимо госпошлины (открытие ИП или смена деятельности), необходимо предоставить свидетельство ИНН, паспорт и заполненную форму заявления.
  2. За 10 дней до начала фактической деятельности, заявление уже должно быть подано в налоговую.
  3. При подаче необходимо выяснить код налоговой, ее почтовый индекс. По перечню видов деятельности, который находится в налоговой, выбрать код предпринимательства, наиболее соответствующий ситуации. В частности, большинство квартир может быть сдано по коду 70.20.1. Если с квартирой также сдается нежилое помещение, код меняется на 70.20.2.
  4. Предоставив документы, необходимо взять расписку с инспектора о получении бумаг. Возврат документов осуществляется только в рамках расписки.
  5. В случае, если налоговая имеет претензии или сведения, не соответствующие критериям патентной системы, то в течение пяти дней будет выдано официальное уведомление об отказе в постановке на учет.
  6. Если претензий налоговой нет, в течение тех же пяти дней будет выдан патент на сдачу недвижимости в аренду.
  7. Необходимо определиться с системой платежей. Она видоизменяется в зависимости от выбранного срока.

Подача заявления может производиться как в территориальном налоговом органе, обычно привязанном к месту регистрации заявителя, так и посредством системы госуслуг. Но даже если заявление было подано через Интернет, получение готового патента производится лично. В момент получения необходимо будет предоставить оригиналы документов.

Сумма налогов по патенту за сдачу квартиры

Сумма налога рассчитывается исходя из прогнозируемого (потенциального) дохода по аренде, установленной в данном регионе. В частности, установленную законодательным собранием региона сумму необходимо принять за 100%, а сам налог – за 6% от данной суммы.

Для арендодателей Москвы актуален закон №53, опубликованный в 2012 году, устанавливающий в рамках пункта 19 потенциальный доход от сдачи жилья в диапазоне о 210 тысяч до 10 миллионов рублей в зависимости от расположения и площади недвижимости. Среди иных видов деятельности, редко превышающих по «прибыльности» 1 миллион рублей, большее количество налогов включает лишь розница, нормированная на максимальном уровне 5,4 миллионов рублей.

Иным способом рассчитывается налоговая база для патента в Санкт-Петербурге: стоимость патента зависит от размера квартиры. В частности, квартира до 70 кв.м. будет оцениваться в 400 тысяч рублей, 70-150 кв.м.

900 тысяч рублей, а жилье, площадью более 170 квадратных метров – 1,4 миллиона рублей. Остальные регионы более сдержаны при определении стоимости патента.

Средней величиной по России является 500 тысяч рублей за год работы по патенту.

При расчете суммы следует учитывать, что страховые выплаты, различные вычеты и прочие скидки не снижают величину налогооблагаемой базы.

Порядок уплаты налога по патенту на сдачу жилья в аренду

Для того, чтобы оплатить налог (стоимость патента на сдачу жилья), необходимо пройти следующие этапы:

  1. Обратиться в банк (если в нем есть сведения о территориальных отделениях налоговой инспекции) или в налоговую (за получением реквизитов).
  2. Если заявитель указал длительность патента на срок менее полугода, то до окончания действия документа должна быть погашена вся сумма, указанная в патенте. Оплата осуществляется на расчетный счет инспекции.
  3. Если срок превышает полгода, сумма вносится частями. Первая треть должна быть внесена в течение первых трех месяцев, а остаток – до окончания действия документа.
  4. Учет и последующий отчет ведется в рамках книги доходов и расходов. Исходя из специфики системы, приходно-расходные документы носят скорее декларативный характер, хотя порядок заполнения детально расписан в НК РФ.
  5. Налоговая декларация по итогам проведенных выплат не предоставляется. Данная норма закреплена в рамках статьи 346.52 НК РФ, которая подтверждает полный предоплатный характер патентной системы.

Ранее в отношении патентов, выданных на срок менее полугода, действовал срок на оплату в рамках 25 дней, но с 2013 года было принято решение предоставить большую свободу для предпринимателей.

Следует учитывать, что регионам предоставлена значительная гибкость при внесении изменений в патенты. Чаще всего это связано со снижением налога или изменением порядка уплаты по различным направлениям на основании региональных законов. В связи с высокой рентабельностью аренды, она редко становится объектом подобных послаблений со стороны законодателей.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по патенту на сдачу жилья в аренду

Вопрос: Сдавая квартиру, решил перейти на патентное налогообложение. В начале декабря 2016 года, забыв про оплату двух третей по налогам, просрочил платеж. Уже в 2017 году из налоговой пришло уведомление, что они переводят меня на общую систему налогообложения, выставив штраф за невыплаченные НДС и НДФЛ. Законно ли это? Марк.

Ответ: Да, данное решение полностью законно. Более того, норма ФЗ-477, введенного в действие в конце декабря, также не применима в данном случае.

В частности, если просрочка состоялась бы позже, возможно было бы применение правила ФЗ-477, устанавливающего срок оплаты в самом конце срока действия патента.

Закон в данном случае не устанавливает, что перевод с патентной системы на общую является наказанием. Это означает, что обратная сила закона не может быть задействована.

Таким образом, выставление штрафа возможно лишь за 3 и, впоследствии, 4 кварталы 2016 года. В 2017 году необходимо будет погашать налоги по общей системе, а с наступлением 2018 года, снова подав документы на патентную систему (пункт 8 346.45 НК РФ).

В данном случае законодатель поступил строже по отношению к лицам, просрочившим платежи. Например, если бы за то же время изменился штат организации, превысив максимальное значение, перевод на общую систему состоялся бы лишь с нового календарного года.

Пример по патенту на сдачу жилья в аренду

Физическое лицо, на данный момент владеющее сетью ювелирных магазинов со штатом сотрудников более 50 человек, решило сдать свою квартиру.

Для того, чтобы не встраивать данный вид деятельности в существующую систему бухгалтерского учета, было подано заявление на выдачу патента.

Поскольку в законе указано, что УСН (ЕНВД) и патент – две различные системы, не связанные между собой, предприниматель думал, что такое возможно и в ближайшее время он получит необходимые бумаги.

В назначенный срок из налоговой пришел отказ. Причина кроется в расплывчатых формулировках Налогового кодекса, прямо не сообщающего о возможности или невозможности разделения численности сотрудников на разные формы налогообложения.

В данном случае инспектор руководствовался письмом Минфина №03-11-09/41869, которое прямо требует снимать с патентной системы всех, кто в рамках иного вида деятельности имеет большее число сотрудников.

В противном случае, патент на сдачу жилья в аренду стал бы инструментом ухода от налогов.

Заключение

Применение патента при сдаче квартиры позволяет решить массу проблем разом:

  • Нет необходимости декларировать доход.
  • Не нужно высчитывать размер налога – все данные уже есть в рамках местных законов.
  • Аренда становится полностью легальным видом деятельности. Заключение договора аренды с нанимателем не приведет к штрафу.
  • В некоторых регионах, где соотношение рыночной стоимости аренды к налоговой базе велико, выплата такого налога позволяет экономить значительные средства.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/nalogi-pri-sdache-kvartiry-v-arendu/patent-pri-sdache-zhilya-v-arendu/

Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье

Патент на сдачу жилья в аренду для физических

Налоговые службы начали массовые проверки собственников квартир, которые сдают свое жилье в аренду и не платят подоходный налог. Бизнес рантье под угрозой? Как легально сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам риелторов, налоги с аренды платят не более 5% всех арендодателей.Ежегодно в Москву приезжают 5 – 7 млн человек со всей России. Из них по данным РБК, в столице находят работу и остаются жить 100 тысяч человек, которые, вероятно, снимают жилье.

Такие цифры приводит РБК.А вот налоговых деклараций в столичные ФНС в среднем подают всего 25 тысяч собственников жилой недвижимости.

Где остальные? На этот вопрос и решила ответить ФНС, которая всерьез взялась за проверку жилых помещений в городах-миллионниках.

1 – Договор аренды

Ниже на инфографике привожу список пунктов, которые следует отразить при составлении договора аренды.

2 – Выбор формы налогообложения

Есть 2 разных налога, которыми можно делиться с бюджетом своим доходом от аренды:

  • для физических лиц – НДФЛ 13% для резидентов и 30% для нерезидентов;
  • для ИП – 6%;
  • приобретение патента на сдачу жилых помещений в аренду;
  • с 1 января 2019 года – налог для самозанятых 4% (пока для четырех регионов страны: Москва и область, Калужская область, Татарстан).

Стоимость патента составляет примерно 6% от дохода.

Самый выгодный способ уплаты налога – 6% при оформлении ИП или с 1 января 2019 года налога для самозанятых 4% (если вы живете в тестовом регионе).

Кстати, приложение для регистрации доходов самозанятых граждан “Мой налог” уже доступно для скачивания в AppStore и PlayMarket.

Приложение “Мой налог” в AppStore

3 – Регистрация договора в Росреестре

Если квартира сдается на срок более 11 месяцев, то его требуется зарегистрировать в Росреестре.

Как стало известно, ФНС начала массовые проверки собственников квартир, которые сдают жилье без уплаты налога 13%. По сообщению информационного агенства URA.RU, налоговая сначала проверяет данные в Росреестре, у кого в собственности более, чем одна квартира, а затем – можно прийти по адресу с вопросами.Уклонителей от налогов ожидает штраф в размере от 20 до 40%.

Порядок действий при подаче декларации физлицу, ИП и при оформлении патента приводится ниже.

1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой

Подача декларации 3-НДФЛ о доходах при сдаче жилья в аренду и других доходах необходимо подать до 30 апреля года, следующего за отчетным годом, в котором был получен доход.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Подать декларацию можно в электронном формате в своем онлайн-кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru.

2 – Как отчитаться ИП перед налоговой

Зарегистрировать ИП может каждый житель России старше 18 лет.

Для этого необходимо подать в межрайонную инспекцию ФНС России оригинал паспорта и копии всех его страниц, заявление о госрегистрации физлица в качестве ИП (форма №Р21001), а также представить квитанцию об уплате госпошлины.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Помните про обязательные страховые взносы в пенсионный фонд и по медицинскому страхованию для ИП , которые уплачиваются независимо от наличия дохода ИП, а также ежегодная подача декларации о доходах юридического лица.

Подать заявление, документы и оплатить госпошлину можно в личном кабинете на сайте nalog.ru.

3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП

Патентная схема уплаты налога путем приобретения патента на уплату налога возможна только для ИП. Поэтому сначала нужно зарегистрироваться как ИП, а затем – купить патент.

Патент освобождает от уплаты торгового сбора, НДС, НДФЛ, налога на имущество. Заявление для перехода на патентную систему нужно подать не позднее чем за 10 дней до начала доходной деятельности.

Минимальная стоимость патента на квартиру до 50 кв. м в пределах МКАД в Москве составляет около 18 тысяч рублей.

За непредоставление налоговой декларации и неуплату налога статьями 119 и 122 Налогового кодекса РФ предусмотрен штраф 40% от суммы неуплаченного налога.

Патент на сдачу квартиры: особенности оформления, требования и отзывы :

Патент на сдачу жилья в аренду для физических
Патент на сдачу жилья в аренду для физических

В обязательном порядке необходимо приобретать свидетельство, если планируется сдавать одновременно несколько объектов недвижимости. Налоговые органы в данном случае расценивают аренду как предпринимательский вид деятельности. Собственник недвижимого имущества должен либо оформить патент на сдачу квартиры, либо выплачивать налог в размере 6% с дохода.

Просчет стоимости свидетельства

При выборе стоит принять во внимание перечисленные ниже факторы:

  • Первый этап — определение стоимости патента. На каждую недвижимость приобретается отдельный документ (свидетельство). Предварительный расчет можно сделать, воспользовавшись специальным калькулятором в интернете.
  • Оплата патента происходит по фиксированной стоимости, а налог 6% выплачивается с фактического дохода. В качестве примера: недвижимость не сдается на протяжении 5 месяцев. При покупке патента предполагается, что арендные условия выполняются, а вот в случае выплаты налога отсутствие арендной платы станет причиной снижения налоговых обязательств.

Важно! Налоговыми органами предоставляется возможность приобретения патента на каждый месяц.

Декларации по патентному налогу

Все рассмотренные в статье методы налоговой оптимизации полностью легальны и напрямую предусмотрены Налоговым Кодексом РФ.

Напомним, что законопроект был внесен в Мосгордуму 15 октября мэром Москвы Сергеем Собяниным. Согласно документу, дороже всего патент обойдется владельцам жилья, площадь которого превышает 600 кв. м.

Во всех округах Москвы, кроме ЗелАО и ТиНАО, стоимость патента для таких квартир составит 50 тыс. руб в месяц.

Стоимость патента в 2020 году в Москве

Однако в 2020 году законодатели все же пошли на уступки и значительно расширили список видов деятельности, занимаясь которыми можно позволить себе патентный формат налогообложения. Если раньше в перечень входило 47 направлений, то сегодня он насчитывает 63 вида.

Получение патента для ИП

Самозанятые и сдача квартиры в аренду — как оформиться арендодателю

Чтобы оформить патент для индивидуального предпринимателя, изначально нужно стать ИП. С этой целью собственник недвижимости предоставляет в налоговой инспекции ряд документов, перечисленных ниже.

  • Заявление на регистрацию, которое должно быть составлено по форме № 21001. В образце бланка прописывается ОКВЭД 68.20.1, подразумевающий предоставление жилой площади в аренду. В случаях, когда на регистрацию приходит доверенное лицо, выполняющее поручение собственника, заявление предварительно заверяется нотариусом. Стоимость подобной услуги составляет 900-1100 рублей.
  • Копия заполненных страниц паспорта.
  • Квитанция банковского учреждения, подтверждающего внесение платежа. Стоимость госпошлины составляет 800 рублей.

Подача документов осуществляется в налоговую инспекцию по месту жительства владельца недвижимости. Заполнение не займет много времени. Срок государственной регистрации не превышает 3 дней. Сюда не входят дни приема документов и выдачи свидетельства.

В случае, если ИП решил сдавать недвижимость в аренду согласно патента, следует посетить налоговую инспекцию и подать заявление. Процедура выполняется за 30 дней до того, как начинается использование УСН. При составлении заявления используется форма № 26.2.П-1. Очень важно прописать вид предпринимательской деятельности (передача жилого помещения во временное пользование).

Заявление

Подавать документ необходимо в налоговую инспекцию, где предприниматель состоит на учете. В случае, когда предприниматель проживает не по адресу аренды, рекомендуется передавать заявление в фискальный орган, к которому относится сдаваемая жилищная площадь. Заявление рассматривают на протяжении 10 дней. Выходные дни не считаются. Патент на ип на аренду исключает сдачу декларации.

НДФЛ, упрощенка или патент? Что выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Если вы сдаете квартиру, то как законопослушный гражданин должны платить налог. Существует несколько вариантов налогообложения, мы рассмотрим каждый из них.

Просто НДФЛ

DP/Legion-media

Если жилье сдается юридическому лицу, то арендодателю о налогах беспокоиться не нужно. В данном случае организация-арендатор будет выступать налоговым агентом, который самостоятельно должен рассчитать и оплатить налог.

DP/Legion-media

СПРАВКА

Узнать координаты налоговой инспекции, обслуживающей адрес, по которому вы проживаете, можно на сайте service.nalog.ru.

Svet/Фотобанк Лори

Николай Лемешев/Фотобанк Лори

Галина Онищенко/Фотобанк Лори

Налоговые расходы арендодателя, воспользовавшегося НДФЛ При оплате НДФЛ итоговая сумма налога при арендной ставке 30 000 руб./мес. (360 000 руб./год) составит 46 800 руб., что ненамного больше, чем по УСН. Но если арендная плата составляет более 50 000 руб./мес., то налог по УСН, конечно же, выгоднее.

Налоговые расходы арендодателя, воспользовавшегося УСН Если арендная плата в 2020 г. составляла 30 000 руб./мес., то сумма налога за полный год — 21 600 руб. Взносы в ПФР и ФФОМС за 2020 г.: 18 611 руб. + 600 руб. (1% с 60 000 руб.) + 3651 руб. = 22 862 руб. Итоговая сумма расходов: налог 21 600 руб. + взносы 22 862 руб.

= 44 462 руб.

DP/Legion-media

3900 руб. ежемесячно — такой налог на доходы физических лиц придется платить арендодателю, сдающему квартиру за 30 тыс. руб.

Итак, вы как физическое лицо сдаете квартиру, соответственно, получаете определенный доход, который по закону облагается налогом на доходы физического лица (НДФЛ). Его размер составляет 13% от дохода, то есть если вы сдаете квартиру за 30 тыс. руб./мес., то налог составит 3900 руб. ежемесячно.

Самое сложное при выборе этого способа — заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ (кстати, в Интернете сейчас можно найти массу подсказок).

Документ подается в налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации по окончании календарного года, в котором вы получали доход от сдачи квартиры, но не позднее 30 апреля следующего года.

Например, если вы сдавали жилье в 2014 г., то подать декларацию нужно было с 1 января по 30 апреля 2020 г.

Вместе с декларацией вы можете передать и копию договора аренды. Допускается отправка документов «Почтой России» (лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении).

Оплатить налог необходимо до 15 июля 2020 г.

Обратите внимание: если жилье сдается юридическому лицу, то вам ни о чем беспокоиться не нужно. В данном случае организация-арендатор будет выступать налоговым агентом, который самостоятельно должен рассчитать и оплатить налог.

Налог по упрощенке

Еще один вариант — упрощенная система налогообложения (УСН).

В данном случае сумма налога почти в два раза меньше, чем при оплате НДФЛ. Налог по УСН составляет 6% от дохода. То есть с тех же 30 тыс. руб. в месяц налог составит 1800 руб. (тогда как по НДФЛ — 3900 руб.). Но, пожалуй, на этом плюсы и заканчиваются. Чтобы воспользоваться «упрощенкой», арендодателю нужно приложить немало усилий, а именно:

  • зарегистрироваться в качестве ИП (сама процедура регистрации несложная и довольно быстрая, пошлина составляет 800 руб.);
  • заключить договор с арендатором;
  • рассчитать и оплатить налог по УСН;
  • подать налоговую декларацию в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Индивидуальные предприниматели оплачивают налоги в 2014–2015 гг. поквартально, то есть должно быть четыре оплаты:

  • за I квартал;
  • за полугодие (за II квартал);
  • за девять месяцев (за III квартал);
  • за год (за IV квартал).

Оплата налога по УСН за первые три квартала должна быть произведена не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным (25 апреля, 25 июля, 25 октября соответственно), за IV квартал — не позднее 30 апреля следующего года.

Заплатить можно через Сбербанк или посредством платежного поручения через расчетный счет ИП.

Помимо налога нужно делать взносы в Пенсионный фонд и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС).

Если доходы ИП (при условии, что у него нет сотрудников-работников) меньше 300 тыс. руб./год, то взносы составляют (с учетом округления копеек):

  • за 2014 г. — 17 329 руб.;
  • за 2020 г. — 18 611 руб.

Если же доходы более 300 000 руб./год:

  • за 2014 г. — 1% с суммы превышения, но не более 138 628 руб.;
  • за 2020 г. — 1% с суммы превышения, но не более 148 886 руб.

Страховые взносы в ФФОМС от дохода предпринимателя не зависят. Они одинаковы для всех (за 2014 г. — 3400 руб., за 2020 г. — 3651 руб.).

Патент на сдачу жилья

Еще один вариант — это покупка патента.

Сразу скажем, что этот способ выгоден владельцам дорогого элитного жилья.

Патент — это разрешение от государства на какой-либо вид предпринимательской деятельности (в нашем случае — на сдачу в аренду недвижимости). Для того чтобы купить патент, нужно иметь статус ИП.

Стоимость патента рассчитывается исходя из возможного годового дохода. При этом неважно, каким он будет в реальности: вы покупаете патент и тем самым уже оплачиваете налог.

Заявление о переходе на патентную систему налогообложения нужно подать в налоговый орган за десять дней до начала предпринимательской деятельности.

В течение пяти дней со дня получения заявления налоговый орган обязан выдать индивидуальному предпринимателю патент.

Cтоимость патента на сдачу жилья в Москве c 1 января 2020 г. изменилась и различается в зависимости от площади и расположения объекта. Соответствующие поправки внесены Мосгордумой в Закон «О патентной системе налогообложения».

Цена патента рассчитывается как 6% от потенциально возможного дохода от сдачи объекта в аренду, то есть имеет значение площадь и местонахождение недвижимости.

Так, собственники квартир до 50 кв. м в центре города будут покупать патенты за 3,7 тыс. руб./мес.; в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах — за 1,7 тыс. руб./мес., а на севере, северо-востоке, юге, юго-востоке и юго-западе, западе и северо-западе Москвы — за 2,5 тыс. руб./мес.

Патенты на объекты площадью от 50 до 100 кв. м в аналогичных районах обойдутся в 7,5 тыс. руб., 3,5 тыс. руб. и 5 тыс. руб./мес. соответственно.

Индивидуальные предприниматели на патентной системе также должны оплачивать обязательные взносы в ПФР и ФФОМС, но им не нужно подавать декларацию и заводить кассовый аппарат.

Суммы возможного дохода и стоимость патента в зависимости от площади и расположения объекта жилой недвижимости
Площадь, кв. м Расположение, зона Потенциально возможный доход/цена патента на один год
До 50 1-я1 750 000 руб./45 000 руб.
2-я2 350 000 руб./21 000 руб.
3-я3 500 000 руб./30 000 руб.
50–100 1-я 1 500 000 руб./90 000 руб.
2-я 700 000 руб./42 000 руб.
3-я 1 000 000 руб./60 000 руб.
100–200 1-я 2 250 000 руб./135 000 руб.
2-я 1 050 000 руб./63 000 руб.
3-я 1 500 000 руб./90 000 руб.
200–300 1-я 4 500 000 руб./270 000 руб.
2-я 2 100 000 руб./126 000 руб.
3-я 3 000 000 руб./180 000 руб.
300–600 1-я 7 500 000 руб./450 000 руб.
2-я 3 500 000 руб./210 000 руб.
3-я 5 000 000 руб./300 000 руб.

1 Районы, входящие в Центральный административный округ города Москвы.

2 Районы и поселения, входящие в Зеленоградский, Троицкий и Новомосковский административные округа города Москвы, а также районы Молжаниновский (САО), Северный (СВАО), Восточный, Новокосино и Косино-Ухтомский (ВАО), Некрасовка (ЮВАО), Северное Бутово и Южное Бутово (ЮЗАО), Солнцево, Ново-Переделкино и Внуково (ЗАО), Митино и Куркино СЗАО). 3 Районы, не вошедшие в 1-ю и 2-ю зоны.

Оплата налогов

Стоимость патента на сегодняшний день не является фиксированным платежом. К примеру, за недвижимость, которая расположена в Москве или Санкт-Петербурге, следует отдавать большую сумму, нежели за квартиру, которая находится в ином регионе.

Можно ли перейти на патент с УСН в середине года — правила перехода на ПСН

Оплата патента на недвижимость для ИП должна происходить поэтапно:

  • в первые 90 дней после оформления патента на аренду квартиры, предприниматель должен внести первую треть стоимости;
  • оставшаяся сумма может быть выплачена до завершения срока действия документа.

При оформлении патента сроком на 6 месяцев, следует сразу выплатить сумму в полном объеме.

Важно! Прежде чем приобретать патент необходимо рассчитать приблизительную сумму дохода от сдачи недвижимости и сумму оплаты патента. В некоторых случаях оказывается, что выгоднее оплачивать НДФЛ.

Разрешение конфликтов

Чаще всего средства за испорченное имущество лендлорды вычитают из оставленного залога за квартиру. Единственный способ договориться о размере подобных издержек – произвести опись всего домашнего имущества ещё до заселения.

В документе нужно указать все имеющиеся в квартире предметы, их состояние и стоимость. Оформить перечень можно в качестве части договора или приложения.

Отдельно можно указать, что именно владелец и наниматель в дальнейшем будут понимать под «естественным износом».

Источник: https://aburist.ru/nalogi/patent-arenda-nezhilyh-pomeshchenij.html

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

Патент на сдачу жилья в аренду для физических

По статистике, в столице сейчас легально сдаётся (т.е. с оформлением договора и уплатой налога) чуть более 27 тысяч квартир.

По сравнению с прошлыми годами число сознательных наймодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно пополнила бюджет страны.

Платить налоги со сдачи квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, посредством уплаты НДФЛ и с помощью патента.

Далее расскажем о том, как оформить патент на сдачу квартиры, в чём преимущества и недостатки данного режима налогообложения.

Особенности патентной системы налогообложения

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Преимущества и недостатки патентной формы

Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.

Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:

  1. Сама система довольно проста.
  2. Нет необходимости в подаче декларации.
  3. Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
  4. Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.

Минусы патентной системы:

  • расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
  • необходимость внесения платежей наперёд;
  • на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
  • отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
  • необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
  • короткий срок действия патента (до 1 года).

Таким образом, каждый предприниматель решает вопрос применения патентной системы в индивидуальном порядке, с учётом собственного подсчёта предполагаемых доходов и расходов.

Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?

Сдача помещения в аренду/внаём приносит довольно неплохой доход гражданам РФ. До внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ арендодатели могли полностью распоряжаться свои доходом, ничего не отчисляя государству.

Согласно недавно введённым нормам ст. 217 НК РФ, все доходы, полученные россиянами за отчётный период, облагаются налогом.

Конечно, ещё не все собственники, сдающие свои помещения, регистрируют договора найма/аренды и платят налог с полученного дохода. Однако рано или поздно факт сокрытия доходов от сдачи квартиры будет выявлен фискальной службой или полицией.

Пока ещё не всем гражданам понятно, что такое патент на сдачу квартиры. На самом деле это официальный документ, приобретённый физлицом — индивидуальным предпринимателем — в соответствие с правилами Налогового Кодекса РФ.

Приобретение патента позволяет осуществлять подобную деятельность на законных основаниях, при этом дает возможность:

  • не уплачивать НДС и налог на недвижимость, сдаваемую в аренду физлицам или организациям;
  • освобождает от оплаты НДФЛ от полученных доходов.

Основания для получения патента

Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Являться собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
  2. Получить статус индивидуального предпринимателя.

Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего приобрести патент:

  1. Количество наёмных работников не должно превышать 15 лиц.
  2. Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 млн. руб.

Если арендодатель планирует сдавать несколько помещений, то ему необходимо приобрести отдельный патент на каждый объект недвижимости.

Как оформить патент на сдачу квартиры?

Порядок оформления патента следующий:

  1. Собственник жилплощади регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, направив в налоговый орган заявление о постановке на учёт (заполняется по установленной форме), квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.) и копию паспорта.
  2. После получения статуса ИП он выбирает патентную форму налогообложения путём подачи соответствующего заявления. Заполнить бланк заявления можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по патенту.
  3. Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока его действия).

Срок действия и стоимость патента

Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.

Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.

При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.

Патент теряет юридическую силу досрочно, если:

  • просрочена оплата стоимости патента;
  • превышен лимит доходов;
  • прекращена предпринимательская деятельность;
  • арендодатель перешёл на другую систему налогообложения (с оплатой НДФЛ).

Окончательная стоимость патента зависит от места расположения квартиры и её площади.

Так, для Москвы в 2020 году действуют следующие расценки на сдачу жилплощади:

  1. До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
  2. 50 м² — 75 м² – от 26 000 до 55 000 руб.
  3. 75 м² — 100 м² – от 43 000 до 92 000 руб.
  4. 100 м² — 200 м² – от 64 000 до 136 000 руб.
  5. 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
  6. 300 м² — 600 м² – от 220 000 до 455 000 руб.
  7. Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 руб.

Для Санкт – Петербурга характерны следующие цены на патент:

  1. До 70 м² – 26 000 руб.
  2. 70 м² – 150 м² – 56 000 руб.
  3. Свыше 150 м² – 87 000 руб.

Стоимость годового патента для остальных регионов рассчитывается в зависимости от конкретного субъекта. Узнать примерные цены можно на сайте налоговых органов, отыскав в поиске интересующий населённый пункт.

Также стоит учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем меньше период действия документа, тем ниже будет его стоимость.

Платить за патент можно 2 способами. Если разрешительный документ приобретён на 6 месяцев, необходимо внести сразу всю сумму.

Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:

  1. Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
  2. Вторую — до окончания срока действия патента.

Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.

Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.

Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.

Социальные взносы

Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).

Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

Что выгоднее: патент или НДФЛ?

Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

К 2020 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

  • внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
  • оплата патента;
  • применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.

Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:

  • нет необходимости вносить другие налоги:
  • ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
  • нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
  • дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
  • простота и чёткость;
  • не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.

Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.

Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.

Чаще всего более выгодным оказывается для арендодателей вариант с приобретением патента, на 2-ом месте — упрощённая система налогообложения (УСН). Оплата НДФЛ, как один из способов, существенно проигрывает двум другим вариантам, так как размер налога оказывается более высоким.

Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.

Источник: http://expert-home.net/patent-na-sdachu-kvartiry-v-arendu/

Патент на сдачу жилья в аренду: как оформить, порядок заполнения, стоимость патента на сдачу жилья | Жилищный консультант

Патент на сдачу жилья в аренду для физических
2762

статьи:

Патентная система налогообложения

Патентная система в сфере налогообложения является механизмом упрощения платежей для плательщика и способом эффективного сбора налогов для государства. Согласно НК РФ, в частности статье 346.

43, патент на аренду квартиры в 2017 году доступен индивидуальным предпринимателям, ведущим небольшой, низкорентабельный бизнес (маркером малого бизнеса является штат, не превышающий 15 наемных работников).

На практике патентная система представляет из себя альтернативу основным государственным налогам на доходы физических лиц и добавленную стоимость. Лицо, получившее патент, освобождается от выплаты НДС и НДФЛ до тех пор, пока не закончится срок действия патента или не сменится вид деятельности.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Примечательно, что, если лицо уже занимается предпринимательской деятельностью и платит налоги по другой системе (например, УСН-6 или УСН-15), то может в любой момент добавить еще один вид деятельности и лишь в отношении него установить патентную систему. Поскольку стоимость патента фиксируется в законодательных актах субъектов федерации на год вперед, широкое хождение он получил в сфере недвижимости, в частности при сдаче квартир внаем.

На какой срок выдается патент

Патентная система, появившаяся в 2013 году, изначально была рассчитана на минимизацию сроков как для налоговой инспекции, так и плательщика. Согласно пункту 5 статьи 346.45, срок действия патента выбирается плательщиком.

Диапазон ограничен лишь длительностью календарного года (один год – один патент), что позволяет арендодателям минимизировать налоговые издержки в случаях, когда срок сдачи квартиры незначителен.

При этом лицо, впервые регистрирующееся как индивидуальный предприниматель, может прямо в момент подачи документов составить заявление на использование патента, полностью исключив из отчетности любые формы иных налогов.

Выдача самого патента производится в территориальных налоговых органах в пятидневный срок.

При этом, в случае смены налоговой системы или прекращения действия патента, снятие с учета производится также в течение пяти дней.

Если использование патента не является первым опытом предпринимательства, необходимо уведомить налоговый орган не позднее, чем за десять дней до начала сдачи жилья.

Как получить патент на сдачу квартиры в аренду

Подготовка к получению патента заключается в оценке выгоды при оплате налогов именно по конкретному виду деятельности.

К примеру, в отличие от упрощенной системы (УСН), в отношении лиц сдающих квартиры не действует скидка на страховые взносы и иные отчисления в Пенсионный фонд (при этом все виды деятельности по патенту, не связанные с розницей или арендой, такую скидку имеют). После оценки плюсов и минусов, требуется соблюсти следующую процедуру:

  1. Сбор документов для налоговой инспекции. Помимо госпошлины (открытие ИП или смена деятельности), необходимо предоставить свидетельство ИНН, паспорт и заполненную форму заявления.
  2. За 10 дней до начала фактической деятельности, заявление уже должно быть подано в налоговую.
  3. При подаче необходимо выяснить код налоговой, ее почтовый индекс. По перечню видов деятельности, который находится в налоговой, выбрать код предпринимательства, наиболее соответствующий ситуации. В частности, большинство квартир может быть сдано по коду 70.20.1. Если с квартирой также сдается нежилое помещение, код меняется на 70.20.2.
  4. Предоставив документы, необходимо взять расписку с инспектора о получении бумаг. Возврат документов осуществляется только в рамках расписки.
  5. В случае, если налоговая имеет претензии или сведения, не соответствующие критериям патентной системы, то в течение пяти дней будет выдано официальное уведомление об отказе в постановке на учет.
  6. Если претензий налоговой нет, в течение тех же пяти дней будет выдан патент на сдачу недвижимости в аренду.
  7. Необходимо определиться с системой платежей. Она видоизменяется в зависимости от выбранного срока.

Подача заявления может производиться как в территориальном налоговом органе, обычно привязанном к месту регистрации заявителя, так и посредством системы госуслуг. Но даже если заявление было подано через Интернет, получение готового патента производится лично. В момент получения необходимо будет предоставить оригиналы документов.

Сумма налогов по патенту за сдачу квартиры

Сумма налога рассчитывается исходя из прогнозируемого (потенциального) дохода по аренде, установленной в данном регионе. В частности, установленную законодательным собранием региона сумму необходимо принять за 100%, а сам налог – за 6% от данной суммы.

Для арендодателей Москвы актуален закон №53, опубликованный в 2012 году, устанавливающий в рамках пункта 19 потенциальный доход от сдачи жилья в диапазоне о 210 тысяч до 10 миллионов рублей в зависимости от расположения и площади недвижимости. Среди иных видов деятельности, редко превышающих по «прибыльности» 1 миллион рублей, большее количество налогов включает лишь розница, нормированная на максимальном уровне 5,4 миллионов рублей.

Иным способом рассчитывается налоговая база для патента в Санкт-Петербурге: стоимость патента зависит от размера квартиры. В частности, квартира до 70 кв.м. будет оцениваться в 400 тысяч рублей, 70-150 кв.м.

900 тысяч рублей, а жилье, площадью более 170 квадратных метров – 1,4 миллиона рублей. Остальные регионы более сдержаны при определении стоимости патента.

Средней величиной по России является 500 тысяч рублей за год работы по патенту.

При расчете суммы следует учитывать, что страховые выплаты, различные вычеты и прочие скидки не снижают величину налогооблагаемой базы.

Порядок уплаты налога по патенту на сдачу жилья в аренду

Для того, чтобы оплатить налог (стоимость патента на сдачу жилья), необходимо пройти следующие этапы:

  1. Обратиться в банк (если в нем есть сведения о территориальных отделениях налоговой инспекции) или в налоговую (за получением реквизитов).
  2. Если заявитель указал длительность патента на срок менее полугода, то до окончания действия документа должна быть погашена вся сумма, указанная в патенте. Оплата осуществляется на расчетный счет инспекции.
  3. Если срок превышает полгода, сумма вносится частями. Первая треть должна быть внесена в течение первых трех месяцев, а остаток – до окончания действия документа.
  4. Учет и последующий отчет ведется в рамках книги доходов и расходов. Исходя из специфики системы, приходно-расходные документы носят скорее декларативный характер, хотя порядок заполнения детально расписан в НК РФ.
  5. Налоговая декларация по итогам проведенных выплат не предоставляется. Данная норма закреплена в рамках статьи 346.52 НК РФ, которая подтверждает полный предоплатный характер патентной системы.

Ранее в отношении патентов, выданных на срок менее полугода, действовал срок на оплату в рамках 25 дней, но с 2013 года было принято решение предоставить большую свободу для предпринимателей.

Следует учитывать, что регионам предоставлена значительная гибкость при внесении изменений в патенты. Чаще всего это связано со снижением налога или изменением порядка уплаты по различным направлениям на основании региональных законов. В связи с высокой рентабельностью аренды, она редко становится объектом подобных послаблений со стороны законодателей.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по патенту на сдачу жилья в аренду

Вопрос: Сдавая квартиру, решил перейти на патентное налогообложение. В начале декабря 2016 года, забыв про оплату двух третей по налогам, просрочил платеж. Уже в 2017 году из налоговой пришло уведомление, что они переводят меня на общую систему налогообложения, выставив штраф за невыплаченные НДС и НДФЛ. Законно ли это? Марк.

Ответ: Да, данное решение полностью законно. Более того, норма ФЗ-477, введенного в действие в конце декабря, также не применима в данном случае.

В частности, если просрочка состоялась бы позже, возможно было бы применение правила ФЗ-477, устанавливающего срок оплаты в самом конце срока действия патента.

Закон в данном случае не устанавливает, что перевод с патентной системы на общую является наказанием. Это означает, что обратная сила закона не может быть задействована.

Таким образом, выставление штрафа возможно лишь за 3 и, впоследствии, 4 кварталы 2016 года. В 2017 году необходимо будет погашать налоги по общей системе, а с наступлением 2018 года, снова подав документы на патентную систему (пункт 8 346.45 НК РФ).

В данном случае законодатель поступил строже по отношению к лицам, просрочившим платежи. Например, если бы за то же время изменился штат организации, превысив максимальное значение, перевод на общую систему состоялся бы лишь с нового календарного года.

Пример по патенту на сдачу жилья в аренду

Физическое лицо, на данный момент владеющее сетью ювелирных магазинов со штатом сотрудников более 50 человек, решило сдать свою квартиру.

Для того, чтобы не встраивать данный вид деятельности в существующую систему бухгалтерского учета, было подано заявление на выдачу патента.

Поскольку в законе указано, что УСН (ЕНВД) и патент – две различные системы, не связанные между собой, предприниматель думал, что такое возможно и в ближайшее время он получит необходимые бумаги.

В назначенный срок из налоговой пришел отказ. Причина кроется в расплывчатых формулировках Налогового кодекса, прямо не сообщающего о возможности или невозможности разделения численности сотрудников на разные формы налогообложения.

В данном случае инспектор руководствовался письмом Минфина №03-11-09/41869, которое прямо требует снимать с патентной системы всех, кто в рамках иного вида деятельности имеет большее число сотрудников.

В противном случае, патент на сдачу жилья в аренду стал бы инструментом ухода от налогов.

Заключение

Применение патента при сдаче квартиры позволяет решить массу проблем разом:

  • Нет необходимости декларировать доход.
  • Не нужно высчитывать размер налога – все данные уже есть в рамках местных законов.
  • Аренда становится полностью легальным видом деятельности. Заключение договора аренды с нанимателем не приведет к штрафу.
  • В некоторых регионах, где соотношение рыночной стоимости аренды к налоговой базе велико, выплата такого налога позволяет экономить значительные средства.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/nalogi-pri-sdache-kvartiry-v-arendu/patent-pri-sdache-zhilya-v-arendu/

Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье

Патент на сдачу жилья в аренду для физических

Налоговые службы начали массовые проверки собственников квартир, которые сдают свое жилье в аренду и не платят подоходный налог. Бизнес рантье под угрозой? Как легально сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам риелторов, налоги с аренды платят не более 5% всех арендодателей.Ежегодно в Москву приезжают 5 – 7 млн человек со всей России. Из них по данным РБК, в столице находят работу и остаются жить 100 тысяч человек, которые, вероятно, снимают жилье.

Такие цифры приводит РБК.А вот налоговых деклараций в столичные ФНС в среднем подают всего 25 тысяч собственников жилой недвижимости.

Где остальные? На этот вопрос и решила ответить ФНС, которая всерьез взялась за проверку жилых помещений в городах-миллионниках.

1 – Договор аренды

Ниже на инфографике привожу список пунктов, которые следует отразить при составлении договора аренды.

2 – Выбор формы налогообложения

Есть 2 разных налога, которыми можно делиться с бюджетом своим доходом от аренды:

  • для физических лиц – НДФЛ 13% для резидентов и 30% для нерезидентов;
  • для ИП – 6%;
  • приобретение патента на сдачу жилых помещений в аренду;
  • с 1 января 2019 года – налог для самозанятых 4% (пока для четырех регионов страны: Москва и область, Калужская область, Татарстан).

Стоимость патента составляет примерно 6% от дохода.

Самый выгодный способ уплаты налога – 6% при оформлении ИП или с 1 января 2019 года налога для самозанятых 4% (если вы живете в тестовом регионе).

Кстати, приложение для регистрации доходов самозанятых граждан “Мой налог” уже доступно для скачивания в AppStore и PlayMarket.

Приложение “Мой налог” в AppStore

3 – Регистрация договора в Росреестре

Если квартира сдается на срок более 11 месяцев, то его требуется зарегистрировать в Росреестре.

Как стало известно, ФНС начала массовые проверки собственников квартир, которые сдают жилье без уплаты налога 13%. По сообщению информационного агенства URA.RU, налоговая сначала проверяет данные в Росреестре, у кого в собственности более, чем одна квартира, а затем – можно прийти по адресу с вопросами.Уклонителей от налогов ожидает штраф в размере от 20 до 40%.

Порядок действий при подаче декларации физлицу, ИП и при оформлении патента приводится ниже.

1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой

Подача декларации 3-НДФЛ о доходах при сдаче жилья в аренду и других доходах необходимо подать до 30 апреля года, следующего за отчетным годом, в котором был получен доход.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Подать декларацию можно в электронном формате в своем онлайн-кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru.

2 – Как отчитаться ИП перед налоговой

Зарегистрировать ИП может каждый житель России старше 18 лет.

Для этого необходимо подать в межрайонную инспекцию ФНС России оригинал паспорта и копии всех его страниц, заявление о госрегистрации физлица в качестве ИП (форма №Р21001), а также представить квитанцию об уплате госпошлины.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Помните про обязательные страховые взносы в пенсионный фонд и по медицинскому страхованию для ИП , которые уплачиваются независимо от наличия дохода ИП, а также ежегодная подача декларации о доходах юридического лица.

Подать заявление, документы и оплатить госпошлину можно в личном кабинете на сайте nalog.ru.

3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП

Патентная схема уплаты налога путем приобретения патента на уплату налога возможна только для ИП. Поэтому сначала нужно зарегистрироваться как ИП, а затем – купить патент.

Патент освобождает от уплаты торгового сбора, НДС, НДФЛ, налога на имущество. Заявление для перехода на патентную систему нужно подать не позднее чем за 10 дней до начала доходной деятельности.

Минимальная стоимость патента на квартиру до 50 кв. м в пределах МКАД в Москве составляет около 18 тысяч рублей.

За непредоставление налоговой декларации и неуплату налога статьями 119 и 122 Налогового кодекса РФ предусмотрен штраф 40% от суммы неуплаченного налога.

Патент на сдачу квартиры: особенности оформления, требования и отзывы :

Патент на сдачу жилья в аренду для физических
Патент на сдачу жилья в аренду для физических

В обязательном порядке необходимо приобретать свидетельство, если планируется сдавать одновременно несколько объектов недвижимости. Налоговые органы в данном случае расценивают аренду как предпринимательский вид деятельности. Собственник недвижимого имущества должен либо оформить патент на сдачу квартиры, либо выплачивать налог в размере 6% с дохода.

Просчет стоимости свидетельства

При выборе стоит принять во внимание перечисленные ниже факторы:

  • Первый этап — определение стоимости патента. На каждую недвижимость приобретается отдельный документ (свидетельство). Предварительный расчет можно сделать, воспользовавшись специальным калькулятором в интернете.
  • Оплата патента происходит по фиксированной стоимости, а налог 6% выплачивается с фактического дохода. В качестве примера: недвижимость не сдается на протяжении 5 месяцев. При покупке патента предполагается, что арендные условия выполняются, а вот в случае выплаты налога отсутствие арендной платы станет причиной снижения налоговых обязательств.

Важно! Налоговыми органами предоставляется возможность приобретения патента на каждый месяц.

Декларации по патентному налогу

Все рассмотренные в статье методы налоговой оптимизации полностью легальны и напрямую предусмотрены Налоговым Кодексом РФ.

Напомним, что законопроект был внесен в Мосгордуму 15 октября мэром Москвы Сергеем Собяниным. Согласно документу, дороже всего патент обойдется владельцам жилья, площадь которого превышает 600 кв. м.

Во всех округах Москвы, кроме ЗелАО и ТиНАО, стоимость патента для таких квартир составит 50 тыс. руб в месяц.

Стоимость патента в 2020 году в Москве

Однако в 2020 году законодатели все же пошли на уступки и значительно расширили список видов деятельности, занимаясь которыми можно позволить себе патентный формат налогообложения. Если раньше в перечень входило 47 направлений, то сегодня он насчитывает 63 вида.

Получение патента для ИП

Самозанятые и сдача квартиры в аренду — как оформиться арендодателю

Чтобы оформить патент для индивидуального предпринимателя, изначально нужно стать ИП. С этой целью собственник недвижимости предоставляет в налоговой инспекции ряд документов, перечисленных ниже.

  • Заявление на регистрацию, которое должно быть составлено по форме № 21001. В образце бланка прописывается ОКВЭД 68.20.1, подразумевающий предоставление жилой площади в аренду. В случаях, когда на регистрацию приходит доверенное лицо, выполняющее поручение собственника, заявление предварительно заверяется нотариусом. Стоимость подобной услуги составляет 900-1100 рублей.
  • Копия заполненных страниц паспорта.
  • Квитанция банковского учреждения, подтверждающего внесение платежа. Стоимость госпошлины составляет 800 рублей.

Подача документов осуществляется в налоговую инспекцию по месту жительства владельца недвижимости. Заполнение не займет много времени. Срок государственной регистрации не превышает 3 дней. Сюда не входят дни приема документов и выдачи свидетельства.

В случае, если ИП решил сдавать недвижимость в аренду согласно патента, следует посетить налоговую инспекцию и подать заявление. Процедура выполняется за 30 дней до того, как начинается использование УСН. При составлении заявления используется форма № 26.2.П-1. Очень важно прописать вид предпринимательской деятельности (передача жилого помещения во временное пользование).

Заявление

Подавать документ необходимо в налоговую инспекцию, где предприниматель состоит на учете. В случае, когда предприниматель проживает не по адресу аренды, рекомендуется передавать заявление в фискальный орган, к которому относится сдаваемая жилищная площадь. Заявление рассматривают на протяжении 10 дней. Выходные дни не считаются. Патент на ип на аренду исключает сдачу декларации.

НДФЛ, упрощенка или патент? Что выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Если вы сдаете квартиру, то как законопослушный гражданин должны платить налог. Существует несколько вариантов налогообложения, мы рассмотрим каждый из них.

Просто НДФЛ

DP/Legion-media

Если жилье сдается юридическому лицу, то арендодателю о налогах беспокоиться не нужно. В данном случае организация-арендатор будет выступать налоговым агентом, который самостоятельно должен рассчитать и оплатить налог.

DP/Legion-media

СПРАВКА

Узнать координаты налоговой инспекции, обслуживающей адрес, по которому вы проживаете, можно на сайте service.nalog.ru.

Svet/Фотобанк Лори

Николай Лемешев/Фотобанк Лори

Галина Онищенко/Фотобанк Лори

Налоговые расходы арендодателя, воспользовавшегося НДФЛ При оплате НДФЛ итоговая сумма налога при арендной ставке 30 000 руб./мес. (360 000 руб./год) составит 46 800 руб., что ненамного больше, чем по УСН. Но если арендная плата составляет более 50 000 руб./мес., то налог по УСН, конечно же, выгоднее.

Налоговые расходы арендодателя, воспользовавшегося УСН Если арендная плата в 2020 г. составляла 30 000 руб./мес., то сумма налога за полный год — 21 600 руб. Взносы в ПФР и ФФОМС за 2020 г.: 18 611 руб. + 600 руб. (1% с 60 000 руб.) + 3651 руб. = 22 862 руб. Итоговая сумма расходов: налог 21 600 руб. + взносы 22 862 руб.

= 44 462 руб.

DP/Legion-media

3900 руб. ежемесячно — такой налог на доходы физических лиц придется платить арендодателю, сдающему квартиру за 30 тыс. руб.

Итак, вы как физическое лицо сдаете квартиру, соответственно, получаете определенный доход, который по закону облагается налогом на доходы физического лица (НДФЛ). Его размер составляет 13% от дохода, то есть если вы сдаете квартиру за 30 тыс. руб./мес., то налог составит 3900 руб. ежемесячно.

Самое сложное при выборе этого способа — заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ (кстати, в Интернете сейчас можно найти массу подсказок).

Документ подается в налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации по окончании календарного года, в котором вы получали доход от сдачи квартиры, но не позднее 30 апреля следующего года.

Например, если вы сдавали жилье в 2014 г., то подать декларацию нужно было с 1 января по 30 апреля 2020 г.

Вместе с декларацией вы можете передать и копию договора аренды. Допускается отправка документов «Почтой России» (лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении).

Оплатить налог необходимо до 15 июля 2020 г.

Обратите внимание: если жилье сдается юридическому лицу, то вам ни о чем беспокоиться не нужно. В данном случае организация-арендатор будет выступать налоговым агентом, который самостоятельно должен рассчитать и оплатить налог.

Налог по упрощенке

Еще один вариант — упрощенная система налогообложения (УСН).

В данном случае сумма налога почти в два раза меньше, чем при оплате НДФЛ. Налог по УСН составляет 6% от дохода. То есть с тех же 30 тыс. руб. в месяц налог составит 1800 руб. (тогда как по НДФЛ — 3900 руб.). Но, пожалуй, на этом плюсы и заканчиваются. Чтобы воспользоваться «упрощенкой», арендодателю нужно приложить немало усилий, а именно:

  • зарегистрироваться в качестве ИП (сама процедура регистрации несложная и довольно быстрая, пошлина составляет 800 руб.);
  • заключить договор с арендатором;
  • рассчитать и оплатить налог по УСН;
  • подать налоговую декларацию в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Индивидуальные предприниматели оплачивают налоги в 2014–2015 гг. поквартально, то есть должно быть четыре оплаты:

  • за I квартал;
  • за полугодие (за II квартал);
  • за девять месяцев (за III квартал);
  • за год (за IV квартал).

Оплата налога по УСН за первые три квартала должна быть произведена не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным (25 апреля, 25 июля, 25 октября соответственно), за IV квартал — не позднее 30 апреля следующего года.

Заплатить можно через Сбербанк или посредством платежного поручения через расчетный счет ИП.

Помимо налога нужно делать взносы в Пенсионный фонд и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС).

Если доходы ИП (при условии, что у него нет сотрудников-работников) меньше 300 тыс. руб./год, то взносы составляют (с учетом округления копеек):

  • за 2014 г. — 17 329 руб.;
  • за 2020 г. — 18 611 руб.

Если же доходы более 300 000 руб./год:

  • за 2014 г. — 1% с суммы превышения, но не более 138 628 руб.;
  • за 2020 г. — 1% с суммы превышения, но не более 148 886 руб.

Страховые взносы в ФФОМС от дохода предпринимателя не зависят. Они одинаковы для всех (за 2014 г. — 3400 руб., за 2020 г. — 3651 руб.).

Патент на сдачу жилья

Еще один вариант — это покупка патента.

Сразу скажем, что этот способ выгоден владельцам дорогого элитного жилья.

Патент — это разрешение от государства на какой-либо вид предпринимательской деятельности (в нашем случае — на сдачу в аренду недвижимости). Для того чтобы купить патент, нужно иметь статус ИП.

Стоимость патента рассчитывается исходя из возможного годового дохода. При этом неважно, каким он будет в реальности: вы покупаете патент и тем самым уже оплачиваете налог.

Заявление о переходе на патентную систему налогообложения нужно подать в налоговый орган за десять дней до начала предпринимательской деятельности.

В течение пяти дней со дня получения заявления налоговый орган обязан выдать индивидуальному предпринимателю патент.

Cтоимость патента на сдачу жилья в Москве c 1 января 2020 г. изменилась и различается в зависимости от площади и расположения объекта. Соответствующие поправки внесены Мосгордумой в Закон «О патентной системе налогообложения».

Цена патента рассчитывается как 6% от потенциально возможного дохода от сдачи объекта в аренду, то есть имеет значение площадь и местонахождение недвижимости.

Так, собственники квартир до 50 кв. м в центре города будут покупать патенты за 3,7 тыс. руб./мес.; в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах — за 1,7 тыс. руб./мес., а на севере, северо-востоке, юге, юго-востоке и юго-западе, западе и северо-западе Москвы — за 2,5 тыс. руб./мес.

Патенты на объекты площадью от 50 до 100 кв. м в аналогичных районах обойдутся в 7,5 тыс. руб., 3,5 тыс. руб. и 5 тыс. руб./мес. соответственно.

Индивидуальные предприниматели на патентной системе также должны оплачивать обязательные взносы в ПФР и ФФОМС, но им не нужно подавать декларацию и заводить кассовый аппарат.

Суммы возможного дохода и стоимость патента в зависимости от площади и расположения объекта жилой недвижимости
Площадь, кв. м Расположение, зона Потенциально возможный доход/цена патента на один год
До 50 1-я1 750 000 руб./45 000 руб.
2-я2 350 000 руб./21 000 руб.
3-я3 500 000 руб./30 000 руб.
50–100 1-я 1 500 000 руб./90 000 руб.
2-я 700 000 руб./42 000 руб.
3-я 1 000 000 руб./60 000 руб.
100–200 1-я 2 250 000 руб./135 000 руб.
2-я 1 050 000 руб./63 000 руб.
3-я 1 500 000 руб./90 000 руб.
200–300 1-я 4 500 000 руб./270 000 руб.
2-я 2 100 000 руб./126 000 руб.
3-я 3 000 000 руб./180 000 руб.
300–600 1-я 7 500 000 руб./450 000 руб.
2-я 3 500 000 руб./210 000 руб.
3-я 5 000 000 руб./300 000 руб.

1 Районы, входящие в Центральный административный округ города Москвы.

2 Районы и поселения, входящие в Зеленоградский, Троицкий и Новомосковский административные округа города Москвы, а также районы Молжаниновский (САО), Северный (СВАО), Восточный, Новокосино и Косино-Ухтомский (ВАО), Некрасовка (ЮВАО), Северное Бутово и Южное Бутово (ЮЗАО), Солнцево, Ново-Переделкино и Внуково (ЗАО), Митино и Куркино СЗАО). 3 Районы, не вошедшие в 1-ю и 2-ю зоны.

Оплата налогов

Стоимость патента на сегодняшний день не является фиксированным платежом. К примеру, за недвижимость, которая расположена в Москве или Санкт-Петербурге, следует отдавать большую сумму, нежели за квартиру, которая находится в ином регионе.

Можно ли перейти на патент с УСН в середине года — правила перехода на ПСН

Оплата патента на недвижимость для ИП должна происходить поэтапно:

  • в первые 90 дней после оформления патента на аренду квартиры, предприниматель должен внести первую треть стоимости;
  • оставшаяся сумма может быть выплачена до завершения срока действия документа.

При оформлении патента сроком на 6 месяцев, следует сразу выплатить сумму в полном объеме.

Важно! Прежде чем приобретать патент необходимо рассчитать приблизительную сумму дохода от сдачи недвижимости и сумму оплаты патента. В некоторых случаях оказывается, что выгоднее оплачивать НДФЛ.

Разрешение конфликтов

Чаще всего средства за испорченное имущество лендлорды вычитают из оставленного залога за квартиру. Единственный способ договориться о размере подобных издержек – произвести опись всего домашнего имущества ещё до заселения.

В документе нужно указать все имеющиеся в квартире предметы, их состояние и стоимость. Оформить перечень можно в качестве части договора или приложения.

Отдельно можно указать, что именно владелец и наниматель в дальнейшем будут понимать под «естественным износом».

Источник: https://aburist.ru/nalogi/patent-arenda-nezhilyh-pomeshchenij.html

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

Патент на сдачу жилья в аренду для физических

По статистике, в столице сейчас легально сдаётся (т.е. с оформлением договора и уплатой налога) чуть более 27 тысяч квартир.

По сравнению с прошлыми годами число сознательных наймодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно пополнила бюджет страны.

Платить налоги со сдачи квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, посредством уплаты НДФЛ и с помощью патента.

Далее расскажем о том, как оформить патент на сдачу квартиры, в чём преимущества и недостатки данного режима налогообложения.

Особенности патентной системы налогообложения

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Преимущества и недостатки патентной формы

Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.

Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:

  1. Сама система довольно проста.
  2. Нет необходимости в подаче декларации.
  3. Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
  4. Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.

Минусы патентной системы:

  • расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
  • необходимость внесения платежей наперёд;
  • на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
  • отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
  • необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
  • короткий срок действия патента (до 1 года).

Таким образом, каждый предприниматель решает вопрос применения патентной системы в индивидуальном порядке, с учётом собственного подсчёта предполагаемых доходов и расходов.

Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?

Сдача помещения в аренду/внаём приносит довольно неплохой доход гражданам РФ. До внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ арендодатели могли полностью распоряжаться свои доходом, ничего не отчисляя государству.

Согласно недавно введённым нормам ст. 217 НК РФ, все доходы, полученные россиянами за отчётный период, облагаются налогом.

Конечно, ещё не все собственники, сдающие свои помещения, регистрируют договора найма/аренды и платят налог с полученного дохода. Однако рано или поздно факт сокрытия доходов от сдачи квартиры будет выявлен фискальной службой или полицией.

Пока ещё не всем гражданам понятно, что такое патент на сдачу квартиры. На самом деле это официальный документ, приобретённый физлицом — индивидуальным предпринимателем — в соответствие с правилами Налогового Кодекса РФ.

Приобретение патента позволяет осуществлять подобную деятельность на законных основаниях, при этом дает возможность:

  • не уплачивать НДС и налог на недвижимость, сдаваемую в аренду физлицам или организациям;
  • освобождает от оплаты НДФЛ от полученных доходов.

Основания для получения патента

Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Являться собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
  2. Получить статус индивидуального предпринимателя.

Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего приобрести патент:

  1. Количество наёмных работников не должно превышать 15 лиц.
  2. Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 млн. руб.

Если арендодатель планирует сдавать несколько помещений, то ему необходимо приобрести отдельный патент на каждый объект недвижимости.

Как оформить патент на сдачу квартиры?

Порядок оформления патента следующий:

  1. Собственник жилплощади регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, направив в налоговый орган заявление о постановке на учёт (заполняется по установленной форме), квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.) и копию паспорта.
  2. После получения статуса ИП он выбирает патентную форму налогообложения путём подачи соответствующего заявления. Заполнить бланк заявления можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по патенту.
  3. Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока его действия).

Срок действия и стоимость патента

Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.

Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.

При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.

Патент теряет юридическую силу досрочно, если:

  • просрочена оплата стоимости патента;
  • превышен лимит доходов;
  • прекращена предпринимательская деятельность;
  • арендодатель перешёл на другую систему налогообложения (с оплатой НДФЛ).

Окончательная стоимость патента зависит от места расположения квартиры и её площади.

Так, для Москвы в 2020 году действуют следующие расценки на сдачу жилплощади:

  1. До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
  2. 50 м² — 75 м² – от 26 000 до 55 000 руб.
  3. 75 м² — 100 м² – от 43 000 до 92 000 руб.
  4. 100 м² — 200 м² – от 64 000 до 136 000 руб.
  5. 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
  6. 300 м² — 600 м² – от 220 000 до 455 000 руб.
  7. Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 руб.

Для Санкт – Петербурга характерны следующие цены на патент:

  1. До 70 м² – 26 000 руб.
  2. 70 м² – 150 м² – 56 000 руб.
  3. Свыше 150 м² – 87 000 руб.

Стоимость годового патента для остальных регионов рассчитывается в зависимости от конкретного субъекта. Узнать примерные цены можно на сайте налоговых органов, отыскав в поиске интересующий населённый пункт.

Также стоит учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем меньше период действия документа, тем ниже будет его стоимость.

Платить за патент можно 2 способами. Если разрешительный документ приобретён на 6 месяцев, необходимо внести сразу всю сумму.

Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:

  1. Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
  2. Вторую — до окончания срока действия патента.

Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.

Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.

Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.

Социальные взносы

Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).

Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

Что выгоднее: патент или НДФЛ?

Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

К 2020 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

  • внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
  • оплата патента;
  • применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.

Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:

  • нет необходимости вносить другие налоги:
  • ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
  • нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
  • дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
  • простота и чёткость;
  • не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.

Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.

Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.

Чаще всего более выгодным оказывается для арендодателей вариант с приобретением патента, на 2-ом месте — упрощённая система налогообложения (УСН). Оплата НДФЛ, как один из способов, существенно проигрывает двум другим вариантам, так как размер налога оказывается более высоким.

Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.

Источник: http://expert-home.net/patent-na-sdachu-kvartiry-v-arendu/

Патент на сдачу жилья в аренду: как оформить, порядок заполнения, стоимость патента на сдачу жилья | Жилищный консультант

Патент на сдачу жилья в аренду для физических
2762

статьи:

Патентная система налогообложения

Патентная система в сфере налогообложения является механизмом упрощения платежей для плательщика и способом эффективного сбора налогов для государства. Согласно НК РФ, в частности статье 346.

43, патент на аренду квартиры в 2017 году доступен индивидуальным предпринимателям, ведущим небольшой, низкорентабельный бизнес (маркером малого бизнеса является штат, не превышающий 15 наемных работников).

На практике патентная система представляет из себя альтернативу основным государственным налогам на доходы физических лиц и добавленную стоимость. Лицо, получившее патент, освобождается от выплаты НДС и НДФЛ до тех пор, пока не закончится срок действия патента или не сменится вид деятельности.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Примечательно, что, если лицо уже занимается предпринимательской деятельностью и платит налоги по другой системе (например, УСН-6 или УСН-15), то может в любой момент добавить еще один вид деятельности и лишь в отношении него установить патентную систему. Поскольку стоимость патента фиксируется в законодательных актах субъектов федерации на год вперед, широкое хождение он получил в сфере недвижимости, в частности при сдаче квартир внаем.

На какой срок выдается патент

Патентная система, появившаяся в 2013 году, изначально была рассчитана на минимизацию сроков как для налоговой инспекции, так и плательщика. Согласно пункту 5 статьи 346.45, срок действия патента выбирается плательщиком.

Диапазон ограничен лишь длительностью календарного года (один год – один патент), что позволяет арендодателям минимизировать налоговые издержки в случаях, когда срок сдачи квартиры незначителен.

При этом лицо, впервые регистрирующееся как индивидуальный предприниматель, может прямо в момент подачи документов составить заявление на использование патента, полностью исключив из отчетности любые формы иных налогов.

Выдача самого патента производится в территориальных налоговых органах в пятидневный срок.

При этом, в случае смены налоговой системы или прекращения действия патента, снятие с учета производится также в течение пяти дней.

Если использование патента не является первым опытом предпринимательства, необходимо уведомить налоговый орган не позднее, чем за десять дней до начала сдачи жилья.

Как получить патент на сдачу квартиры в аренду

Подготовка к получению патента заключается в оценке выгоды при оплате налогов именно по конкретному виду деятельности.

К примеру, в отличие от упрощенной системы (УСН), в отношении лиц сдающих квартиры не действует скидка на страховые взносы и иные отчисления в Пенсионный фонд (при этом все виды деятельности по патенту, не связанные с розницей или арендой, такую скидку имеют). После оценки плюсов и минусов, требуется соблюсти следующую процедуру:

  1. Сбор документов для налоговой инспекции. Помимо госпошлины (открытие ИП или смена деятельности), необходимо предоставить свидетельство ИНН, паспорт и заполненную форму заявления.
  2. За 10 дней до начала фактической деятельности, заявление уже должно быть подано в налоговую.
  3. При подаче необходимо выяснить код налоговой, ее почтовый индекс. По перечню видов деятельности, который находится в налоговой, выбрать код предпринимательства, наиболее соответствующий ситуации. В частности, большинство квартир может быть сдано по коду 70.20.1. Если с квартирой также сдается нежилое помещение, код меняется на 70.20.2.
  4. Предоставив документы, необходимо взять расписку с инспектора о получении бумаг. Возврат документов осуществляется только в рамках расписки.
  5. В случае, если налоговая имеет претензии или сведения, не соответствующие критериям патентной системы, то в течение пяти дней будет выдано официальное уведомление об отказе в постановке на учет.
  6. Если претензий налоговой нет, в течение тех же пяти дней будет выдан патент на сдачу недвижимости в аренду.
  7. Необходимо определиться с системой платежей. Она видоизменяется в зависимости от выбранного срока.

Подача заявления может производиться как в территориальном налоговом органе, обычно привязанном к месту регистрации заявителя, так и посредством системы госуслуг. Но даже если заявление было подано через Интернет, получение готового патента производится лично. В момент получения необходимо будет предоставить оригиналы документов.

Сумма налогов по патенту за сдачу квартиры

Сумма налога рассчитывается исходя из прогнозируемого (потенциального) дохода по аренде, установленной в данном регионе. В частности, установленную законодательным собранием региона сумму необходимо принять за 100%, а сам налог – за 6% от данной суммы.

Для арендодателей Москвы актуален закон №53, опубликованный в 2012 году, устанавливающий в рамках пункта 19 потенциальный доход от сдачи жилья в диапазоне о 210 тысяч до 10 миллионов рублей в зависимости от расположения и площади недвижимости. Среди иных видов деятельности, редко превышающих по «прибыльности» 1 миллион рублей, большее количество налогов включает лишь розница, нормированная на максимальном уровне 5,4 миллионов рублей.

Иным способом рассчитывается налоговая база для патента в Санкт-Петербурге: стоимость патента зависит от размера квартиры. В частности, квартира до 70 кв.м. будет оцениваться в 400 тысяч рублей, 70-150 кв.м.

900 тысяч рублей, а жилье, площадью более 170 квадратных метров – 1,4 миллиона рублей. Остальные регионы более сдержаны при определении стоимости патента.

Средней величиной по России является 500 тысяч рублей за год работы по патенту.

При расчете суммы следует учитывать, что страховые выплаты, различные вычеты и прочие скидки не снижают величину налогооблагаемой базы.

Порядок уплаты налога по патенту на сдачу жилья в аренду

Для того, чтобы оплатить налог (стоимость патента на сдачу жилья), необходимо пройти следующие этапы:

  1. Обратиться в банк (если в нем есть сведения о территориальных отделениях налоговой инспекции) или в налоговую (за получением реквизитов).
  2. Если заявитель указал длительность патента на срок менее полугода, то до окончания действия документа должна быть погашена вся сумма, указанная в патенте. Оплата осуществляется на расчетный счет инспекции.
  3. Если срок превышает полгода, сумма вносится частями. Первая треть должна быть внесена в течение первых трех месяцев, а остаток – до окончания действия документа.
  4. Учет и последующий отчет ведется в рамках книги доходов и расходов. Исходя из специфики системы, приходно-расходные документы носят скорее декларативный характер, хотя порядок заполнения детально расписан в НК РФ.
  5. Налоговая декларация по итогам проведенных выплат не предоставляется. Данная норма закреплена в рамках статьи 346.52 НК РФ, которая подтверждает полный предоплатный характер патентной системы.

Ранее в отношении патентов, выданных на срок менее полугода, действовал срок на оплату в рамках 25 дней, но с 2013 года было принято решение предоставить большую свободу для предпринимателей.

Следует учитывать, что регионам предоставлена значительная гибкость при внесении изменений в патенты. Чаще всего это связано со снижением налога или изменением порядка уплаты по различным направлениям на основании региональных законов. В связи с высокой рентабельностью аренды, она редко становится объектом подобных послаблений со стороны законодателей.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по патенту на сдачу жилья в аренду

Вопрос: Сдавая квартиру, решил перейти на патентное налогообложение. В начале декабря 2016 года, забыв про оплату двух третей по налогам, просрочил платеж. Уже в 2017 году из налоговой пришло уведомление, что они переводят меня на общую систему налогообложения, выставив штраф за невыплаченные НДС и НДФЛ. Законно ли это? Марк.

Ответ: Да, данное решение полностью законно. Более того, норма ФЗ-477, введенного в действие в конце декабря, также не применима в данном случае.

В частности, если просрочка состоялась бы позже, возможно было бы применение правила ФЗ-477, устанавливающего срок оплаты в самом конце срока действия патента.

Закон в данном случае не устанавливает, что перевод с патентной системы на общую является наказанием. Это означает, что обратная сила закона не может быть задействована.

Таким образом, выставление штрафа возможно лишь за 3 и, впоследствии, 4 кварталы 2016 года. В 2017 году необходимо будет погашать налоги по общей системе, а с наступлением 2018 года, снова подав документы на патентную систему (пункт 8 346.45 НК РФ).

В данном случае законодатель поступил строже по отношению к лицам, просрочившим платежи. Например, если бы за то же время изменился штат организации, превысив максимальное значение, перевод на общую систему состоялся бы лишь с нового календарного года.

Пример по патенту на сдачу жилья в аренду

Физическое лицо, на данный момент владеющее сетью ювелирных магазинов со штатом сотрудников более 50 человек, решило сдать свою квартиру.

Для того, чтобы не встраивать данный вид деятельности в существующую систему бухгалтерского учета, было подано заявление на выдачу патента.

Поскольку в законе указано, что УСН (ЕНВД) и патент – две различные системы, не связанные между собой, предприниматель думал, что такое возможно и в ближайшее время он получит необходимые бумаги.

В назначенный срок из налоговой пришел отказ. Причина кроется в расплывчатых формулировках Налогового кодекса, прямо не сообщающего о возможности или невозможности разделения численности сотрудников на разные формы налогообложения.

В данном случае инспектор руководствовался письмом Минфина №03-11-09/41869, которое прямо требует снимать с патентной системы всех, кто в рамках иного вида деятельности имеет большее число сотрудников.

В противном случае, патент на сдачу жилья в аренду стал бы инструментом ухода от налогов.

Заключение

Применение патента при сдаче квартиры позволяет решить массу проблем разом:

  • Нет необходимости декларировать доход.
  • Не нужно высчитывать размер налога – все данные уже есть в рамках местных законов.
  • Аренда становится полностью легальным видом деятельности. Заключение договора аренды с нанимателем не приведет к штрафу.
  • В некоторых регионах, где соотношение рыночной стоимости аренды к налоговой базе велико, выплата такого налога позволяет экономить значительные средства.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/nalogi-pri-sdache-kvartiry-v-arendu/patent-pri-sdache-zhilya-v-arendu/

Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье

Патент на сдачу жилья в аренду для физических

Налоговые службы начали массовые проверки собственников квартир, которые сдают свое жилье в аренду и не платят подоходный налог. Бизнес рантье под угрозой? Как легально сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам риелторов, налоги с аренды платят не более 5% всех арендодателей.Ежегодно в Москву приезжают 5 – 7 млн человек со всей России. Из них по данным РБК, в столице находят работу и остаются жить 100 тысяч человек, которые, вероятно, снимают жилье.

Такие цифры приводит РБК.А вот налоговых деклараций в столичные ФНС в среднем подают всего 25 тысяч собственников жилой недвижимости.

Где остальные? На этот вопрос и решила ответить ФНС, которая всерьез взялась за проверку жилых помещений в городах-миллионниках.

1 – Договор аренды

Ниже на инфографике привожу список пунктов, которые следует отразить при составлении договора аренды.

2 – Выбор формы налогообложения

Есть 2 разных налога, которыми можно делиться с бюджетом своим доходом от аренды:

  • для физических лиц – НДФЛ 13% для резидентов и 30% для нерезидентов;
  • для ИП – 6%;
  • приобретение патента на сдачу жилых помещений в аренду;
  • с 1 января 2019 года – налог для самозанятых 4% (пока для четырех регионов страны: Москва и область, Калужская область, Татарстан).

Стоимость патента составляет примерно 6% от дохода.

Самый выгодный способ уплаты налога – 6% при оформлении ИП или с 1 января 2019 года налога для самозанятых 4% (если вы живете в тестовом регионе).

Кстати, приложение для регистрации доходов самозанятых граждан “Мой налог” уже доступно для скачивания в AppStore и PlayMarket.

Приложение “Мой налог” в AppStore

3 – Регистрация договора в Росреестре

Если квартира сдается на срок более 11 месяцев, то его требуется зарегистрировать в Росреестре.

Как стало известно, ФНС начала массовые проверки собственников квартир, которые сдают жилье без уплаты налога 13%. По сообщению информационного агенства URA.RU, налоговая сначала проверяет данные в Росреестре, у кого в собственности более, чем одна квартира, а затем – можно прийти по адресу с вопросами.Уклонителей от налогов ожидает штраф в размере от 20 до 40%.

Порядок действий при подаче декларации физлицу, ИП и при оформлении патента приводится ниже.

1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой

Подача декларации 3-НДФЛ о доходах при сдаче жилья в аренду и других доходах необходимо подать до 30 апреля года, следующего за отчетным годом, в котором был получен доход.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Подать декларацию можно в электронном формате в своем онлайн-кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru.

2 – Как отчитаться ИП перед налоговой

Зарегистрировать ИП может каждый житель России старше 18 лет.

Для этого необходимо подать в межрайонную инспекцию ФНС России оригинал паспорта и копии всех его страниц, заявление о госрегистрации физлица в качестве ИП (форма №Р21001), а также представить квитанцию об уплате госпошлины.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Помните про обязательные страховые взносы в пенсионный фонд и по медицинскому страхованию для ИП , которые уплачиваются независимо от наличия дохода ИП, а также ежегодная подача декларации о доходах юридического лица.

Подать заявление, документы и оплатить госпошлину можно в личном кабинете на сайте nalog.ru.

3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП

Патентная схема уплаты налога путем приобретения патента на уплату налога возможна только для ИП. Поэтому сначала нужно зарегистрироваться как ИП, а затем – купить патент.

Патент освобождает от уплаты торгового сбора, НДС, НДФЛ, налога на имущество. Заявление для перехода на патентную систему нужно подать не позднее чем за 10 дней до начала доходной деятельности.

Минимальная стоимость патента на квартиру до 50 кв. м в пределах МКАД в Москве составляет около 18 тысяч рублей.

За непредоставление налоговой декларации и неуплату налога статьями 119 и 122 Налогового кодекса РФ предусмотрен штраф 40% от суммы неуплаченного налога.

✔️ Ставьте палец вверх, подписывайтесь

Источник: https://zen.yandex.ru/media/realestate_inverstor/kak-legalno-sdavat-kvartiru-v-arendu-zakonnyi-biznes-rante-5c60199e14574e00b13017f7

Все необходимые права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: